3月30日下午，財政部發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》明確，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。幾乎同時，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。除了兩大新政外，央行再次宣布自2015年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，幅度大大超過了2月5日下調的0.5個百分點。有專家分析認為，近一個月來的樓市利好政策密集出臺，對于樓市而言將促進剛需群體的置業信心，也將促使市場全面走暖。

　　多重利好促樓市回暖

　　財政部在3月30日發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（以下簡稱《通知》),《通知》明確，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此外，《通知》自2015年3月31日起執行，《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅﹝2011﹞12號）同時廢止。

　　同樣是3月30日下午，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金貸款購房，最低首付30%。

　　對于兩大樓市新政的推出，其利好作用超出了業內預期之外。特別是對于二手市場，更是被認為是此次政策變革的最大受益者。中原地產最新的報告也指出，此前930政策已經釋放一部分二套房需求的客戶，而3月30日出臺的二套房首付“7改4”政策更直接地降低了改善型客戶的購房門檻，對于首付資金吃緊但后期并無還款壓力的客戶來說是一大利好。而營業稅的“5改2”政策更是減少購房成本，刺激需求。

　　“在過往由于較高的營業稅依然制約著一部分二手房的成交，以2014年中原成交套均總價為190萬元來看，營業稅高達10萬左右，成交雙方往往因稅費誰交付以及過重而不能達成交易，‘5改2’能釋放這部分客戶，相當于房價下降了5個百分點，但達到的效果是不同的。”中原地產認為“5改2”稅費的減免能大大的提高市場上的二手盤源量，增加二手房交易的流通率。尤其對一賣一買的業主提前了其換房進程。滿堂紅研究部經理周峰在接受本報記者采訪時拿出一組數據說明兩大政策帶來的變化。據滿堂紅數據顯示，2014年，他們已滿五年房齡的買賣交易比例為37.8%，在兩年以上，不足五年的買賣交易比例為11.7%，預計在在營業稅進行調整后，兩年以上，不足五年的流通貨源買賣交易將增加至35%，這將大大刺激二手市場。“我們預計二手市場交易數量在4月份左右會上升到6000套，相比1、2月份的4000多套將會有明顯的提升。”

　　此外，分析還指出，在市場心態上，四部委出臺的新政也有較大的刺激作用，增加了市場上的客源、盤源，活躍了二手房交易市場。“降低了客戶購房前期支出和稅費支出，客戶增多且支出成本減少，業主則反價意愿更強烈，樓價上升指日可待，這也催化了不本急著買房的客戶，但因擔心房價會上漲，會加快入手，業客這樣的心態和行為預計會造成房價新一輪的上漲。”

　　二套房首付降促進換房置業

　　新政的出臺，對于一手市場也有非常大的推動。據合富輝煌房地產集團首席市場分析師黎文江表示，特別是二套房首付降至四成將極大地促進市場成交。“二套房貸款首付比例降至四成，賣掉舊房的業主可以利用原有資金購置新房，一手房市場銷售數量將會提升。”黎文江認為，目前廣州樓房庫存主要以大戶型為主，而購買大戶型房產的人群主要又是二套房購買者，這將會有利緩解大面積住宅銷售困境。

　　這種“一手賣一手買”的路徑能構成一個良性循壞嗎？黎文江稱關鍵在銀行是否能承擔起風險。“在政策的‘好’之下，我們要看到銀行負擔的風險。如果貸款首付下降，但銀行貸款額度沒變，政策推動申請的人變多，僧多粥少，加之銀行評估風險的時間較長，利好的形勢并不能很快就凸顯。”

　　據黎文江介紹，目前廣州大概有10萬套的庫存，在以前需要14個月去消化，政策出臺后，他預計庫存量會在10個月內被消化掉，這是兩大新政策利好的最明顯體現。但現有庫存消耗完后，廣州房價可能會面臨小幅上漲，“我估計9月份左右就會出現。”

　　中原地產項目部總經理黃韜的態度則更為樂觀，他認為房價上揚或將在5月份出現。“營業稅‘五變二’的政策可能會使一手房成交量大致增加20%—30%，目前開發商還是采取“先走量，再走價”的政策。”黃韜還稱兩個新政策可以說已經放開限購中的一半空間，但和黎文江相同，他也建議購房者在政策放松的情況下同時關注銀行的貸款額度。

　　成交量大幅上漲

　　據搜房網數據監控中心統計，2015年3月30日至4月5日，廣州十一區新建商品房住宅網簽1771套，環比上漲17%；簽約面積為205872平方米，環比上漲21%；平均每套簽約面積為116.25平方米；全市一手網簽均價14144元/平方米，環比下跌3%。

　　從中心區的情況來看，上周六區共成交621套，環比上漲26%。成交大區黃埔成交364套，環比上漲80%。從外圍區域的情況來看，上周五區共成交1150套，環比上漲16%。南沙、番禺兩區組成的“廣州南”領銜上漲。其中番禺區上漲成交285套，環比上漲52%。

　　合富輝煌市場研究中心監測，在3月底廣州樓市進入一個久違的推貨小高峰，住宅新推貨量1577套。年初以來，受春節影響廣州市場推貨量少，近期開發商推貨力度和意愿大大加強。上周新貨最多來自東部蘿崗、增城，兩區合計推新975套，番禺、南沙和花都也有新貨推出。

　　其中，蘿崗周末有四盤推新。據合富輝煌監測，除嶺南雅筑由于新推樓棟位置較差，靠近永和大道隧道口，價格有所下調外，售價為11000-12000元/平方米，萬科金色夢想和嶺南林語價格繼續保持在12500-13000元/平方米及11000-12000元/平方米。中海譽城新推26套181-353平方米別墅新品，總價550萬-1100萬不等，銷售過半。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　各地市場表現分化

　　近段時間的樓市利好政策密集出臺，對于各地房地產市場來說無異猶如在寒冬看到陽光一般。事實上，記者發現，從3.30新政落地后，很快，北上廣深等一線大城市，以及佛山等部分二線城市的樓市成交都開始回暖。其中北上廣深的回暖速度非常明顯，而二線市場則稍慢一些。值得關注的是，樓市新政的利好作用并不適用于所有城市。有分析認為，部分三四線城市而言，由于庫存積壓嚴重，即使在救市的情況下，仍有崩盤的風險。

　　一二線城市快速回暖

　　據中國指數研究院公布的數據顯示，在新政頒布后的第一周（3.30－4.6）重點監測的38個城市房地產成交量整體上漲19.5%，其中29個城市同比（比上年同期）上漲。北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅最大，為51.4%。按照中國指數研究院提供的數據按照中國指數研究院提供的數據，北京商品住宅成交同比上漲最多，為159.65%；廣州同比上漲71.13%；深圳同比上漲42.01%；上海商品住宅成交相對平淡，為16.4%。中山、惠州等三線代表城市次之，同比上漲41.2%；二線城市同比上漲8.4%。

　　從單周成交量來看，新政出臺后首周，深圳漲幅最大，同比增長106.68%，上海增長22.53%，北京增長27.39%，廣州為5.10%。報告認為，3月末，房地產政策接連釋放重大利好，市場信心有所提升，看漲情緒漸濃，但由于當周受到清明小長假，以及月初周期性回落因素影響，成交較前一周有所下降。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，住房政策在3月30日后迎來重大利好，信貸政策進一步放松，同時住房營業稅征收年限調整，政策力度堪比2008年末的一輪救市，信貸、財稅這兩個對新房及二手房交易環節影響舉足輕重的政策同時作出調整，市場后續勢必迎來新一輪上揚行情。

　　三線城市場仍有風險

　　新政利好一二線大城市，但對于三四線城市來說，所起到的刺激作用卻并不明顯。據中原地產首席分析師張大偉分析，從全國樓市看，市場已嚴重分化。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經濟發展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。而從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，仍有崩盤的風險。

　　在今年的3月29日，國土資源部和住房城鄉建設部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知，要求“住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度”。張大偉認為，“這句話恰恰最難做到。”

　　而即便是3月30日兩大利好政策出臺，但對于三四線城市而言，其利好遠遠比不上一二線城市。有分析認為，在全國逾660個城市中，“北上廣深”新房銷售面積占全國市場的比重僅為5%，前40位重點城市占比約為35%，排名后600位的城市才是全國市場的主力。而廣大三四線發展中城市總量巨大，庫存高企，供大于求形勢嚴峻。在這些城市，人們不會因為二套房首付降低而多買一套，“3·30”新政難以發揮作用。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　新政利好 地產股表現搶眼

　　從3月底開始，樓市的利好新政就一波接一波地出臺，而與此同時，股市的興旺發達更是令人驚嘆。而兩市的華麗結合便罕見地呈現在人們的面前。記者發現，近段時間以來，上市大房企在股市里表現真可謂是“一片紅”。繼3月兩會政府工作報告釋放了一系列對樓市的利好消息之后，本月百強房企的“入會市值門檻”大幅拉升，較上個月大幅上漲23%至83億元。而前5家的千億房企市值更是集體大漲，平均漲幅達到137億元。而就在房企市值飆升的同一時間，不少大企業都有所動作紛紛謀求“合體”。有分析指出，未來的房地產行業將以“規模”取勝。

　　利好助力地產股飆升

　　繼3月兩會政府工作報告釋放了一系列對樓市的利好消息之后，本月百強房企的“入會市值門檻”大幅拉升，較上個月大幅上漲23%至83億元。而前5家的千億房企市值更是集體大漲，平均漲幅達到137億元。4月市值領漲前10名集中在市值25名以前的房企，品牌房企實力再顯。招商地產、保利地產、萬科A、中國海外發展等地產龍頭齊上領漲榜單。在領漲榜單上，千億房企有兩家，六成是市值前10名，四成是10名開外，25名以前的房企。領跌榜單上，百強之內有六成，四成是百強之外房企，平均跌幅僅7.78億元。

　　意料之中，本月上市房企市值集體飄紅。領漲榜單上排在前10名的房企占據了六成。排在第12名的中天城投以273.2億元的漲幅成為本月黑馬，奪得領漲冠軍寶座。市值從上個月的311.8億元上漲至本月585億元。在上個月，中天城投是出現在領漲季軍位置。亞軍是本月上升12個名次至19名的金科股份，市值漲幅也達到219億元。千億市值房企出現在領漲榜單的有3家，包括季軍保利地產、領漲第5名的中國海外發展以及緊隨其后的萬科A。

　　盡管股市一片紅，但其中也不乏失意者。記者發現，由于并購或者面臨資金壓力的上市房企并未在這一輪市值潮中獲益，反而受損。如融創中國，市值下跌8.57億元至207億元，而面臨破產風險的佳兆業集團市值下跌近4億元。另外，富力地產、毅德國際、世茂房地產、SOHO中國、明發集團、張江高科、珠光控股、中國新城鎮等房企的市值也有所下跌

　　品牌房企紛紛謀整合

　　日前，招商地產和招商銀行股票雙雙停牌，宣布“籌劃重大事項”，引發了人們對于招商局集團資產整合的猜想。業內人士表示，招商地產和招商銀行的停牌應該與國家層面將加快出臺的國企改革方案有關。甚至有消息傳出稱，“招商地產計劃以定增方式獲取招商局位于前海3.9平方公里土地，并將該土地抵押給招商銀行以獲取貸款”，“招商局擬進一步推動集團產融結合”。業內人士預測，如果此次整合順利進行，憑借巨大的實力，招商地產有望成為房企市值的“老大”，土地規模將超過2000萬平方米。其中由于大股東招商局地產光在蛇口工業區就有巨量土地儲備，劃入廣東自貿區的就有13.2平方公里，一旦注入將成為招商地產未來最核心的動力。

　　事實上，面臨著市場的變革，除了招商地產這類內部整合方式外，另外一些企業也正在通過資本市場并購模式進行整合，尋求新常態下的規模發展。融創洽談收購佳兆業、融創商議收購融綠平臺如果成功，也將在規模上取得巨大增長。融創去年的總銷售金額為658億元，如果加上佳兆業的數據后將達到940億元。此外，保利集團的保利地產和保利置業也在醞釀巨大重組；中信集團的中信泰富和中信地產也面臨兩家子公司的重組。有分析指出，未來房地產市場中房企的規模以及資金實力將成為決定成敗的關鍵，而這一輪的房企并購重組潮就是為此而做準備。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　3月樓市環比銷量明顯回升

　　■背景資料

　　據國家統計局公布的報告顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有50個，比上月減少16個；持平和上漲的城市分別有8個和12個，分別比上月增加6個和10個；二手住宅價格環比下降的城市有48個，比上月減少13個；持平和上漲的城市分別有10個和12個，分別比上月增加6個和7個。一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格分別由上月下降0.1%和持平轉為本月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均雖仍然下降，但降幅均比上月收窄。

　　報告指出，3月份，70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平，主要原因是2月份屬于房地產傳統銷售淡季，春節過后房地產市場成交逐漸活躍。隨著3月底樓市新政影響的逐步顯現，預計未來銷售量可能繼續回穩。而受去年同期基數較高影響，房價同比繼續下降。70個大中城市中新建商品住宅價格全部下降；二手住宅價格1個城市上漲，其余下降。隨著環比房價由降轉升，同比房價初步預計降幅將會收窄，并逐漸企穩。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　開發商加快清庫存步伐

　　■記者觀察

　　利好新政紛紛落地，再加上銀行信貸的不斷放寬，各地公積金政策的松綁，使得房地產市場成交開始有所起色。然而，與以往政策一出樓價立漲所不同，今年盡管有政策的支持，但開發商們卻十分的冷靜。萬科總裁郁亮在接受采訪時就表示，政策會起到至關重要的作用但是不能改變趨勢，歡迎任何對房地產市場發展健康有利的政策，但是相信白銀時代趨勢不可扭轉。同時，他又表示，買房跟買股票一樣，不能建議。“新政對整體經濟來說是有積極作用的。但也應看到利好政策利好政策并不能改變房地產發展的趨勢。”正是在這種判斷之下，大部分開發商都并非借力新政漲價，而是積極清庫存。

　　數據顯示作為一線城市的廣州，截至去年底一手住宅的市場庫存量在千萬平方米水平，消化周期已經較去年中有所好轉。據中國指數研究院公布的數據顯示，2014年12月國內北上廣深四大一線城市商品住宅可售面積總量為3897萬平米，達近五年最高水平，較2013年12月增長近千萬平米。而2014年，一線城市出清周期均值為13.5個月，同樣也是近五年最高。

　　在3.30樓市新政出臺后，開發商就進入了快速清貨節奏，廣州新增住宅量上升速度更快。據數據顯示，3月30日至4月5日廣州十一區共發放12張住宅預售證，新增住宅房源1622套，環比上漲6.15%。郊區強勢領跑，新獲預售房源占比高達83.91%。商業房源方面共獲批4證共972套，環比下跌48.33%。

　　蔣勁勁