中國樓市的成長與發展，總是伴隨著國家政策的調整。經歷了2014年的樓市低迷，2015年初以來，樓市利好政策頻出，為這個“五一”小長假開啟的第一波銷售旺季打好了充足的鋪墊。新政新氣象，對于購房者而言，留意新變化，能為自己的置業帶來哪些好處？
央行降息活躍市場氣氛
中國人民銀行決定，自2015年3月1日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。
從歷史來看，每次降息都能在一定程度上刺激市場需求。發生在2012年7月的上一輪降息，引發了此后持續一年多的樓市活躍；去年11月底開始的新一輪降息，也產生了類似作用。對于2015年初的降息，在業內人士看來，更大的作用在于信心層面的改變，市場活躍度也將隨之增加。
二套房首付款比例調整
3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。調整后，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
二套房貸首付比例降低，顯然有利于提高改善型需求。首付從原先的六成降至四成，大大降低了購房者首付比例和壓力，成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。對于相關房企來說也是一個機會，可以借機去庫存。
此外，公積金貸款購買二套房的首付比例也降至20%。調整后，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。業內人士認為，公積金首付比例下調將推動首次置業人群入場，預計會拉動至少5%的新增需求。
二手房營業稅免征期限由5年改為2年
財政部、國家稅務總局3月30日聯合發布消息，經國務院批準，我國將從3月31日起對個人住房轉讓營業稅政策作出調整。調整前，房本不滿5年進行出售需繳納營業稅；調整后，房本只要滿2年（含2年），便可免繳營業稅。
稅率為5.5%的營業稅是目前二手房交易中金額最高的一項稅費，這次新政把減免時間從原先的5年大幅降低至2年，能讓市場上大量的二手房交易成本下降。綜合來看，這次新政組合拳有利于改善型需求，有利于二手房市場。
降準或促二套房新政落地
4月20日，央行下調金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，明顯高于此前市場預計的0.5個百分點。按2月份存款規模計算，本輪降準釋放的流動性規模超過1萬億元。業內人士預測，利好之下可以產生成本降低效應，使得房企和購房者面臨更低的融資和信貸成本，進而加快入市節奏。同時市場各參與主體繼續看好樓市，進而加速各類樓市資源流入市場，甚至推高房價。
業內認為，此次降準使銀行可動用的資金明顯增多，增加了二套房貸降首付政策落地的可行性，改善型需求后續持續釋放得到保障。
買家迎購房“窗口期”
目前，樓市利好政策不斷，買家該不該出手？業內人士表示，開發商在市場回暖逐漸明顯的情況下，有可能實施價格回調以保證其集團全年盈利水平。從大勢看，當前中國降準、降息通道已經確認，后續再進一步的流動性刺激措施仍值得期待，對購房者而言應把握政策機會、趁房價估值水平仍在低位果斷入市，盡早購房。
同策房產資源研究中心總監張宏偉稱，對于購房者來講，應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。
■購房流程一覽
流程一：看樓
購房者應該去現場看房，重點關注樓盤有無預售資格。在檢查樓盤有無預售資格的流程里，重點是查商品房預售證，如樓盤是否沒有預售證就公開進行內部認購、是否把預售證掛在售樓部顯眼處、預售證是否過期等。房屋質量方面，建議到現場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。
購房者應該上網查發展商資質，查驗所選購的住房是否已被抵押、查封。如果選購的住房是由房地產中介公司代理銷售的，應了解該公司是否具有房地產中介資質等。
流程二：買樓
購房者應慎簽認購書。購房者可以向發展商提出看正式合同樣本，在覺得正式合同可以接受的情況下，再簽署認購書，以免被套牢。購房者應將房款支付到《商品房預售許可證》指定的銀行監控賬戶上，不要直接交給開發商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具體如何分期，可以由雙方約定。
流程三：正式簽約
標準格式的購房合同文本并非不能增刪和更改。消費者在簽購房合同時有權利仔細琢磨合同的條款細節，對其中不滿意處提出改動要求。同時，購房者還應注意格式合同中的空白待填處，要懂得把許多保障自己權益的細節填上，并規定達不到條件應承擔的后果。
■二手房交易小TIPS
1、買方要對房子的產權進行調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。
2、簽訂二手房買賣合同。買賣雙方可以到各區土地房屋權屬登記中心咨詢服務臺領取格式化合同文本，在合同中約定房價、付款方式、違約責任、交付時間，并立約下定金。如果需要按揭的，買賣雙方需要到銀行或公積金中心辦理相關按揭業務。
3、在上述手續完清后，買賣雙方便需攜帶申報資料（房地產證、標準的房屋買賣合同等）共同來到土地房屋權屬中心，填寫申請表，在財稅窗口進行價格核定之后，交易雙方需要把所有申報資料交到土地房屋權屬中心相關辦事窗口，申請人須本人親自到場，不能到場的，需出具有效的書面委托書，實施實名登記制前核發的《房屋所有權證》，賣方夫妻雙方到場申請并提交身份證明，轉讓的房產已設立抵押的，還應提交抵押權人同意轉讓，受讓人已經知曉的書面證明文件。
交易資料及身份通過核定之后，便可拿到受理單。然后，憑受理單繳納相關稅費，拿“完稅契證”。
4、最后憑完稅契證和受理單，申請人便可到土地房屋權屬中心領取房地產權證。
5、房屋交付后三十日內，買賣雙方到市或區、縣房地局管理部門辦理立契過戶手續。
做足功課 慎防購房陷阱
商品房相對其他商品的最大特征就是期房銷售，也正是因為產品不是現成的，導致可設陷阱的空間很大，讓人防不勝防。小長假將至，全年的第一波樓盤銷售旺季也隨之到來，開發商推盤“大戰”無疑會給出購房者更多實惠。對于消費者而言，時刻保持清醒的頭腦，警惕購房陷阱，才能真正做到無憂置業。
買房前做足功課
在購房之前，購房者需理性審視自身經濟的能力，深思心目中的理想房源；此外，還要充分利用資料搜集能力，進行廣泛房產促銷降價信息的搜集整理，以主動地了解有關項目的價格變動情況。
打折和所謂“特價單位”對預算有限的置業者而言，都是很有誘惑力的字眼。然而，不少“特價單位”事實上都是樓盤內銷售狀況不甚理想的戶型、樓層和朝向，那么，對于這些方面有比較高要求的置業者就要多考慮是否值得出手。因此，不要被降價沖昏頭腦，做足功課，不妨了解一下“特價”的具體原因再結合自己的實際需求，才能做出理性的判斷。
“內部認購”往往是獲得低價的好途徑，然而，所謂“內部認購”并非一定是針對VIP客戶，極大可能是開發商還未取得預售證就先采取這種方式回籠資金。內部認購是指房地產開發商小規模、不公開地預售商品房。然而，內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的。因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。為了防止自己與開發商簽訂的合同成為無效合同，甚至帶來不必要的麻煩和損失，購房者不論在簽訂商品房認購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時，都應當要求開發商出示相應樓盤的預售許可證。
對于精明的購房者而言，先到規劃部門去查詢核實項目所在地的規劃是應有之義，否則，看樓時，窗外是一片綠地，收樓時卻可能成了一個大工地；樓盤宣傳冊上漂亮的園景加兒童活動場地，很可能實際上“不翼而飛”；路橋規劃、變電站設置等，都與購房者今后的生活質量息息相關，查清為實。
買房時保持清醒
“購房送全屋豪華裝修”、“送全屋高級家具”“購房返租”……都是聽起來很“給力”的優惠。然而，正所謂“天下沒有免費的午餐”，很多時候，這些特別的優惠也是有實施條件的。比如，“購房返租”，它建立在一系列假設的基礎上——如果房子能租得出去，如果租金很高……只要一個環節出現問題，“購房返租”就成為空談。
在買房簽合同的時候，購房者需要特別注意的是所謂的“補充協議”。據了解，不少糾紛往往就發生在補充協議上。“補充協議”是開發商與購房者簽商品房預售許可證時的副產品，通常由發展商單方面擬就，許多置業者不知其所以然，貿然就簽了，待“東窗事發”才大呼上當。更有甚者，將補充協議加塞在合同文本中，要求購房者在騎縫處簽字，有的購房者連補充協議的內容條款都一無所知就簽了下來，事后往往發現，正是這些補充條款對自己的權益大有損害。因此，買房簽合同的過程中，置業者必須擦亮雙眼，對合同文本每頁逐條過目，千萬別少了耐心。
收樓時注意細節
不少業主有這樣的經歷：收樓期到了，高高興興去收樓，卻發現集中收樓導致人滿為患，收樓處讓你排隊簽文件收樓，再給你一張小紙條，讓你去物業那里拿鑰匙，進了屋才發現，這樓收不得，各種瑕疵堪稱半成品，再去理論，卻發現自己已經“被收樓”了，然后就是開發商和物業的“踢皮球”，一個說“該找物業后期維護”，另一個說“收樓條件不具備是前期的事情該找開發商”。
按有關規定，“房地產項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”在收樓前，購房者應該先要發展商出示該項目經驗收合格的文件（一般包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》等），證件齊全了，再親自驗房，確保沒有問題才能簽署相關的收樓文件。
買房打折 如何更實惠
商品房的價格，大致可分為底價、表價和成交價三種；善于“砍價”者，用低于表價，甚至低于底價的價格來作為成交價，就是真正得到了實惠。人們在買一般商品時，首先想到的是價格能否便宜一些，而房屋的本質是一種商品，肯定有其議價的空間，這也是購房過程中很重要的地方。不是所有的購房者都是“專業買家”，但只要購房者運用合適的殺價辦法，完全可以省掉少則數千、多則數萬的房款。
尋找“底價”的空間
首先，分析一下商品房價格的構成。商品房的銷售價格是由成本費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政性事業性收費和利潤組成，其中期間費用和利潤是有彈性的，開發商可以根據自己的實際情況來做相應的調整，這也就是購房者砍價的關鍵所在。
對于目前商品房的銷售價格，大致可分為底價、表價和成交價三種，底價是開發商自己或者是委托銷售公司銷售的最后底線價格；表價是開發商做廣告對外所宣稱的價格；而成交價就是購房者和開發商經過協商以后簽訂購房合同時所確定的價格，在底價和表價之間每平方米相差可能有幾百元之多。不善于砍價者，用表價來作為成交價，這樣即使您的購房合同簽訂的再詳細，補充協議簽訂的再多，您實際上還是吃虧了，只不過在表面上維護將來可能發生也可能不會發生的利益。善于砍價者，用低于表價，甚至低于底價的價格來作為成交價，就是真正得到了實惠。即使在簽訂合同時不違背基本原則的情況下做出一些小的讓步，也不失為明智之舉。
具體來說，對于期房，銷售人員最初會基于期房的某些不足之處，對于購房者提出的讓價要求，可能會在權限范圍內每平方米讓個幾十元。對此，購房者可不要滿足于這個價格，而應進一步提出讓價的要求。這樣，銷售人員一般就會請出業務主管來和購房者談具體價格，只有讓銷售人員請出業務主管，購房者才有可能進一步把價格給談下去。因為一般銷售人員沒有進一步讓價的權力了。
當購房者和業務主管談價時，要從挑剔房屋著手，如對公共設施的計算、相關管線的設計、營建成本等方面提出合理的看法；或者是對小區綠化、房屋朝向、電梯數量等挑出合理的毛病后，業務主管才有可能做出進一步讓價的考慮。不管怎樣，購房者提出讓價的要求后，要做到成交價一定要低于表價，至于成交價是否接近底價，甚至低于底價，就要看購房者個人談判水平和樓盤銷售情況了。而對于現房，如果樓盤的規模比較大，一般議價的空間就比較小，因為個案數量多，給某個購房者大幅度讓價的話，可能會引起大的混亂，開發商通常不會冒這么大風險的。如果樓盤規模較小，議價的可能性就大些，不過關鍵還是看購房者如何去和開發商交涉。
抓住促銷的一切信息
“團購”在近年來風靡一時，不僅一些開發商樂于開展團購專場，而各大機關單位、銀行、俱樂部更是成為各大開發商追捧的優質團購資源。一些房地產網站也組織購房者集體看房，并為買家爭取到一定額度的購房折扣。在一些中小規模的樓盤或者地段較偏遠的樓盤，開盤時常會組織團購活動或各種名義的“VIP專場”。購房者可事先向銷售人員了解目標樓盤是否會組織團購，參加團購很可能拿到一個平時意想不到的額外折扣。
時下，不少樓盤扎堆掀起了“電商團購”活動。如今，借助電商平臺已經成為房企賣房的重要手段。對于購房者而言，尋找一切可能的機會，搜集心水樓盤的打折促銷活動信息，才能為自己即將到來的“砍價”增添底氣。
本版撰文 南方日報記者 許蕾
■樓市新政一覽
1、2015年2月28日，央行決定，自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%。
2、眾多城市陸續調整公積金最低首付。
3、3月30日，《中國人民銀行 住房城鄉建設部 中國銀行業監督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》發布，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。
4、3月30日，中華人民共和國財政部發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，通知要求，自3月31日起，個人住房轉讓營業稅免征年限由5年恢復至2年。
5、4月19日下午，央行宣布從4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。
今年“五一”
氣氛迥異
■記者觀察
“五一”和“十一”是全年樓市的重要節點，寫到今年的“五一”觀察，就難免回想起去年，此時正是風云突變之際。事實上，今年的“五一”也是一個充滿變化的時機，只不過，兩年之間，氣氛迥異。
去年此時，各種優惠打折促銷乃至“墊首付”重出江湖。對購房者而言，似乎是個好機會。然而，人的心理就是這么奇怪，“追漲”的熱情導致入市者大增，促銷之下，卻觀望著甚多。今年此際，經過一系列重磅出擊型的利好政策，“五一”已然“暖”字當頭。
經歷多年的樓市風云，不得不說，購房者對促銷很難有什么新鮮感。與其他領域的促銷“免疫力”有所不同，樓市購房者的“免疫力”背后，還隱藏著“買漲不買跌”的傳統心理定位，往往承載著更復雜的東西。今年的“五一”樓市只是推貨量大增，這與去庫存的主題是一致的，并且業內已經有樂觀的觀點認為，去庫存正在往好的方向走，甚至有宣稱庫存見頂的。因此，今年的打折促銷并沒有滿天飛的架勢。
對比兩年，可以看出，宏觀政策帶來的利好顯然比單純的打折降價商業行為更能提振市場信心。
許蕾