◎每經記者 白亞靜 楊羚強 發自上海

　　保險資金的成本很低，但開發商想利用保險資金大規模開發，難度卻很大。

　　根據保監會的有關規定，保險資金不能直接開發房地產。在這樣的背景下，房地產企業如果要用保險資金開發房地產項目，需要通過投資金融產品、項目公司股權或債權等方式“繞道”進入。

　　成本優勢有限

　　險資的融資成本并沒有外界認為的那么低。以平安產險為例，截至2014年12月31日，平安產險保費收入1428.57億元，綜合成本率為95.3%。

　　資深財經評論員黃立沖表示，險資的融資成本只是賬面低，在現有財務指標的規則下，因為很多保險公司都將保費的營銷費用算作支出，而沒有算作融資成本。

　　他認為，由于承諾了一定收益的未來回報，而險資投資中很大一部分均是低收益的存款，所以保險公司的投資壓力最大。如果市場放開，它們將迫切希望進入高回報項目，偏愛不動產投資。

　　數據顯示，2014年平安集團的保險資金投資組合總投資收益為637.29億元，收益率為5.1%?？紤]到保險公司的營銷成本，上述收益率很可能和部分大型地產商的有息融資成本接近。綠地方面就表示，去年公司的所有有息負債平均成本在6.3%左右。

　　在較高的融資成本壓力下，很多險資熱衷于不動產投資以獲取穩定高回報。

　　政策有禁區

　　近幾年，政策層面上也對險資投資不動產開始放松。

　　按照去年5月開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，險資投資不動產類資產的賬面余額，合計不高于該公司上季度末總資產額度的30%。

　　不過，要想通過保險資金解決一部分房地產開發的融資需要，仍然有很大難度。

　　保監會2010年9月發布的《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限于商業不動產、辦公不動產，以及與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式開發和銷售住宅。

　　投資單一不動產投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發行規模的50%，投資其他不動產相關金融產品的，不高于發行規模的20%。此外，禁止投資開發或者銷售商業住宅；禁止直接從事房地產開發建設（包括一級土地開發）；禁止投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產企業。

　　仍有變通方法

　　雖然政策嚴格限制保險資金流向房地產開發，但五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓告訴《每日經濟新聞》記者，保險資金還是可以通過信托、資管計劃等通道業務“繞道”進入。

　　在廣深等地的拍地現場，時常能看見深圳聯新投資管理有限公司的身影，這是平安旗下的一家子公司。去年，該公司投資了招商地產的南京項目，平安通過增資入股項目公司并提供股東貸款的方式，合法享有房地產開發權益。

　　黃立沖稱，險資可以通過保險公司背書、架設有限合伙等一系列合法操作，撬動房地產項目。

　　但在這些項目中，平安不能操盤，只作財務投資。比如，今年1月，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元拿下北京豐臺區白盆窯地塊后，首開董事會秘書王怡表示，該項目將由華潤、首開主導，平安只是同股同權益。

　　從金融產品過渡也是險資進入地產開發項目的途徑之一。

　　仍以平安為例，旗下陸金所就是平安間接投資房地產的一個平臺。上海錦天城律師事務所高級合伙人吳衛明撰文稱，陸金所彩虹系列的部分產品，被包裝成了債權分拆轉讓，最終目的就是向社會融資。在這種模式下，可由平安集團下屬的兩家公司進行對手交易，通過平安銀行的委托貸款，形成合法債權。然后，債權人將債權在陸金所分拆轉讓給投資人，如“彩虹-盛銘81A號”產品。