日前，一則“中國制造史上第二次倒閉潮或來臨”的消息引發了地產圈內人士對未來樓市走向的討論。有人認為，制造業不景，經歷了三次降息、兩次降準后，經濟尚未見太大起色，因此發出“這樣的經濟環境下樓市可能全面回暖嗎？”的疑問，但也有人認為，中國爆發大規模經濟危機的可能性為零，“樓市從三月開始重新步入回暖通道”已無可否認，樓市盡管迎來新常態，但供求仍決定一切。2015年由于是生育高峰，因此將帶來大量換房需求，與此同時，人群的聚集也給大城市的樓市帶來機會。
文：廣州日報記者 王荔玨 圖：CFP供圖
保溫
PK
降溫
保溫？ 看數據
一二線城市 樓市先“入夏”
樓市在回暖已是不爭的事實。上周，國家統計局發布的4月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動數據顯示，與3月相比，70個大中城市中，上漲的城市有18個。其中，4個一線城市房價全線上漲，北京、上海、廣州、深圳房價分別環比上漲0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。
業界普遍認為，一方面，今年以來國家層面推出了降準、降息、降首付比例等多重利好政策，部分合理購房需求因此得以釋放；另一方面，前期證券市場的劇烈波動也導致一部分避險及獲利資金重新流回樓市，從而促進了近期房價的企穩與成交量的放大。
與此同時，成交量也在明顯上漲。中原地產研究部發布數據顯示，5月前四周，全國54城市合計住宅簽約套數為194909套，環比上漲幅度達8.3%，其中一、二線城市明顯上漲，特別是二線城市復蘇明顯，環比上漲幅度高達13.1%；而一線城市也逐漸出現了庫存明顯減少的現象。
保溫？看人口
大城市“增肥” 住房需求大
就一線城市而言，“看多”者仍是大多數。在日前舉辦的2015年改善型置業趨勢論壇上，與會的專家學者都認為，只有房子，才看得見，摸得著，所以股市一旦出現問題，這一大波資金肯定會投向房地產，所以房地產在幾個月以后預計有一個小高潮，樓市會平穩上升。
越秀地產廣州公司副總經理伍岳峰指出，由于生育高峰的到來，將為今年的樓市帶來大量的換房需求。同時，人群的聚集效應也給超大城市的房地產帶來了機會。此外，土地供應的減少更將對房價產生深遠影響。
中原地產首席市場分析師張大偉也認為，判斷一個城市房價是否會堅挺，最根本的因素在于經濟發展和人口流入，以及一定時期內的庫存。對于意向購房者，他表示，人口的凈流入依然是最重要的指標。
分化
一二線樓市急升溫
三四線城市難回暖
廣州南部板塊一房企營銷人士坦言：“要判斷市場是否回暖，僅看兩個月的銷售數據是不夠的。雖然市場有了起色，但到底是受政策影響的短期利好，還是市場整體走向完全好轉，目前仍難下定論。”
有業內人士則指出，目前大多數城市仍處于去庫存階段，雖然常有一線城市個盤成交火爆的信息傳出，但整體的樓市并沒有出現明顯復蘇和好轉，只不過是走勢分化罷了。
具體而言，一線城市由于主城區土地資源基本開發完畢，而新涌入的人口卻沒有減少，在“剛需”旺盛之下，造就了回暖跡象明顯。同策咨詢研究部總監張宏偉預測，對于已經呈現出基本面復蘇態勢的城市，如北、上、廣、深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來幾個月成交量短期反彈是板上釘釘的事，價格有可能會逐漸堅挺。
不過，與此同時，在三、四線城市，由于當地人口、收入往往和房屋的價格、存量不相稱，因此樓市依然是供大于求的格局，其面臨的去庫存壓力比較大。預計各地冷暖不均的基本格局短時間內依然難以改變。
財政部財政科學研究所研究員賈康也指出，今年大部分城市很有希望在年內基本完成房地產市場的下行調整，而整個樓市的全局就是一個調整分化中的收斂過程。
降溫？ 觀房企
優惠不見少 拼命去庫存
俗話說：“春江水暖鴨先知。”照常理來說，若成交量漲勢喜人的話，就算房企不漲價，也必定會趕緊收緊折扣，以追求利潤的最大化。但值得關注的是，“五一”以來，多家大房企的優惠力度卻依然不減。
在上周舉辦的第十屆珠三角房博會，繼恒大喊出“無理由退房”的口號后，頤和地產也加入“3年無條件退房”陣營；富力東山新天地華府二期空中別墅推出30萬元抵扣100萬元……對此，廣東省房協副秘書長、新聞發言人黃毅文認為，這是房企順應市場潮流，以合理的價格積極銷售，降低庫存。
拿地仍謹慎
而土地市場傳來的陣陣“寒意”，不僅令樓市小陽春顯得有些單薄，也意味著房企本身對后市的謹慎。
“現在去庫存仍是第一要務，雖然除了一線城市外二線城市也開始回暖，但我們依然很慎重，不會去搶地，三、四線城市我們已經全部撤出來了，未來基本不會再在這些地方拿地。”一位一線上市房企的人士透露。國家統計局的最新數據顯示，今年1~4月份，房地產開發企業土地購置面積5469萬平方米，同比下降32.7%。
降溫？ 觀經濟
制造業不景 “房牛”誰來頂
東部板塊一上市房企的營銷負責人在接受記者采訪時直言，現在實體經濟尚未明顯起色，這其實很值得重視。
他透露：“我們盤的買家中有不少是新塘及東莞制造業的老板，他們不少人都抱怨說生意難做，一些企業、工廠已經關門大吉，因此他們趁著樓市轉暖把手頭的錢都投向了物業的購買。”
“制造業不好，經濟難言樂觀，那樓市未來的承接力何在？”該人士表示。
上月底，匯豐控股與Markit聯合公布，中國4月份制造業采購經理人預覽指數(PMI)從3月份的49.6降至49.2。PMI高于50意味著制造業活動擴張，低于50意味著制造業活動萎縮。
當然，目前，多地已加緊部署“中國制造2025”戰略，中國制造業又迎來新的發展機遇。
趁熱打鐵
6月38盤推新
環比下跌兩成多
海珠半島終推新
據搜房網數據監控中心截至5月22日統計，廣州2015年6月預計有38個樓盤推出新貨，環比5月推新數（50個）跌24%，同比去年6月（47盤）跌19.15%。
區域分布上，中心六區預計有17個樓盤有新貨入市，城郊五區則有21盤供貨。其中，黃埔蘿崗片區最火爆，預計有11盤新貨入市。南沙也不落后，預計8盤推新。
在6月預計推新的38個樓盤中，住宅共27個，均為洋房。其中，以改善型三四房為主打。據悉，海珠濱江東海珠半島花園三期5月底將推出280~310平方米四房。商業方面，商業項目共11個推新，以公寓為主打。
優惠折扣方面，6月預計推新的38個樓盤中，已知將推出優惠的樓盤21個，優惠占比55.26%，環比（5月占比52%）漲3.26%。
2015年5月（4.27~5.25）廣州推貨量達5917套，創2015年以來最高值，環比4月（3725套）大漲58.8%，同比微漲2.1%。
廣州日報記者 陳白帆