深圳樓市為什么這么瘋狂?尤其是曾經的價值洼地龍華，三年內房價已經翻番。這樣的繁榮還能持續多久?
現在的深圳樓市比股市還瘋狂?這個說法一點都不夸張。
最近一個月以來，每逢周末，深圳都要上演“搶房大戰”，幾千人搶幾百套房已成常態。
就在上周六(5月23日)，位于深圳龍華新區的某樓盤推出719套房源，卻迎來了愈4000人，均價高達4萬元/平方米，比半年前高出7500元/平方米，依然在兩小時內售罄。
不斷出現的日光盤、被刷新的區域價格刺激著人們的神經，購房者唯恐買不到房的情緒肆意蔓延。
深圳樓市為什么這么瘋狂?尤其是曾經的價值洼地龍華，三年內房價已經翻番。這樣的繁榮還能持續多久?
不斷上演的搶房大戰
位于深圳福田區的大中華國際交易廣場最近頗受開發商喜愛，因為它可以容納三四千人。
自從“330新政”后，深圳樓盤開盤的場面是日漸龐大，幾百套房源往往會被幾千人認籌，小型會所已經裝不下那么多人，開發商只能轉向大中華國際交易廣場。
一位踩盤多年的業內人士對本報記者表示，第一次見這么大的開盤現場。
5月23日，大中華國際交易廣場又迎來了一次巨型開盤儀式，并刷新了此前到場3000多人的記錄。
當天上午，位于深圳龍華新區的中海錦城二期在這里正式開盤，推出719套89~190平方米精裝房源，均價逾4萬元/平方米，最高達5.4萬元/平方米。
4000多名購房者冒著暴雨從四面八方趕來，700多套房源在開盤后兩個小時迅速售罄，中海地產當天錄得逾28億元的銷售收入。
4萬元/平方米在深圳并不算高，但在龍華新區，卻是新盤首次“破4”。
事實上，中海錦城是龍華新區的前地王項目。2013年10月，中海地產經過66輪競價，最終以38.2億元總價競得該龍華地塊，樓面地價1.46萬元/平米，溢價率達91%，創下當年深圳住宅用地的總價與單價新高。而由于需配建9.8萬平方米的安居型商品房，這宗土地的綜合成本高達2.5萬元/平方米，與當時周邊的二手房價相當。
去年11月，中海錦城首次開盤時的均價為3.25萬元/平方米，當時也是龍華新區新盤首次“破3”。僅僅過了半年時間，中海錦城的新房價格已經漲了23%。
與中海錦城二期同一天開盤或加推的還有南山區博林天瑞、塘朗城。其中，博林天瑞推出480套110-260房源，并臨時加推80套，均價5萬元/平方米，當天售罄;塘朗城首次開盤，推出348套85-140平方米房源，并臨時加推116套，均價4萬元/平方米。
據不完全統計，僅5月23日，深圳共推出約1663套房源，共吸引超7500人次搶房，總銷售額近70億元。
新房庫存不夠賣8個月
根據百城價格指數，深圳房價已經連續幾個月領漲全國，其扶搖直上的房價走勢讓人咂舌。
深圳樓市火爆，歸根結底是供不應求所致。
根據全國第六次人口普查數據，截止到2010年底，深圳住房自有率為26.9%(覆蓋范圍包括原農村私房)，而北京、上海住房自有率在70%左右，廣州為89.9%，遠高于深圳；截至2013年底，估計深圳住房自有率為30%，居民住房自有水平仍比較低，全市有70%的人靠租房來解決住房問題。
同時，深圳又是一個人口凈流入城市，且以年輕人為主。深圳統計年鑒的數據顯示，截至2013年，深圳常住人口1063萬人，其中，外來人口占70.8%。近十年內，深圳常住人口增長了284萬人，平均每年人口凈流入28.4萬人。
一邊是巨大的購房需求，一邊卻是有限的新房供應。世聯行統計發現，截至到5月17日，深圳全市一手房可售面積為375.47萬平方米，可售套數為3.44萬套。該機構預計，若按近8周深圳全市新房周平均1085套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為不足8個月。
而深圳的新增住宅建設用地基本枯竭，去年一年僅供應一宗住宅用地，未來將以盤活存量即舊改的方式作為主要供地方式。但由于舊改周期長、難度，未來深圳的土地供應可能會出現斷層。
深圳中原研究中心經理王飛對《第一財經日報》記者表示，新房供應在6月還會放量，加上可能出現新一輪降息，深圳樓市還會延續目前火熱的態勢，甚至進一步爆發。
昔日洼地將“破5”？
值得注意的是，曾經的價值洼地——龍華成為了一匹黑馬。
深圳中原研究中心數據顯示，今年4月，龍華新房成交均價為 2.6萬元/平方米，環比上升了10.8%，上升幅度居整個深圳市的首位。
事實上，從去年四季度開始，龍華便拉開了迅猛的漲勢。
去年11月，中海錦城把龍華新房均價帶入了“3”的臺階。“330”新政之后，龍華新房價格再度拉漲。4月，星河傳奇加推，均價升至3.7萬元/平方米。進入5月，中海錦城加推，則直接將龍華新房均價帶入“4”時代，與深圳關內的福田、羅湖房價相去不遠。
在這一次次的漲價中，到場購房者一次比一次多，銷售不減反增，超“3”的這幾個項目的開盤銷售率都近 100%。
要知道，作為關外片區，龍華在5年前還是一個不被看好的區域。即便是在2011年底從寶安區中獨立出來成立新區，其房價也在很長一段時間內處于洼地。
深圳中原研究中心數據顯示，2012年4月，龍華新房均價才1.3萬元/平方米。也就是說，在過去三年時間內，龍華新房均價已經翻了一倍。
“龍華房價近幾年大漲，主要還在于其優越的地理位置和區域規劃。”王飛表示。
龍華新區位于長條形深圳的中軸位置，南面緊鄰土地稀缺、人口最為密集的CBD福田區，被稱為福田的后花園。而以高鐵站深圳北站交通樞紐以依托，龍華通有多條地鐵線路，交通便利，可快速達到其他區域。
在中心區域福田、羅湖、南山新房均價持續維持在4萬元/平方米以上的水平下，龍華以相對低廉的價格，便捷的交通條件，吸引了越來越多的購房者，尤其是在大型購物中心等生活配套的不斷完善之后。
王飛說，以往到龍華買房的都是剛需客，今年以來一大批改善性需求、投資客也開始轉向龍華，“目前龍華的投資客占比在20%-30%之間，這個比例非常高，因為全市投資客的占比在15%左右”。
此外，越來越多的香港人也選擇來龍華買房。由于地鐵龍華線可直抵福田口岸，來往深圳香港兩地非常方便。加上正在建設的廣深港高鐵將于2017年通車，屆時往來香港將更加便利。
王飛認為，在貨幣寬松的環境下，龍華依然具有一定上漲空間。
去年剛拿下龍華新地王的龍光地產就表示將讓龍華“破5”。龍光地產在去年10月以46.8億元總價競得深圳龍華玖龍璽項目，總建筑面積約19萬平方米，折合樓面地價約2.5萬元/平方米。
龍光地產執行董事兼財務總監賴卓斌對《第一財經日報》記者表示，玖龍璽項目將于10月推出預售，貨值100億元人民幣。按此計算，玖龍璽項目的均價將達5萬元/平方米。
不過，也有投資客向本報記者表示，龍華在這一波漲價潮中力度過猛，可能會在未來兩三年內陷入滯漲。