從優客工廠到洪泰空間，從SOHO中國的3Q辦公室到漢美“柔性辦公”，對于眼下聯合辦公行業里的創業者而言，將業主方的辦公室，從依賴租金差價的物理空間，到提供增值服務、共享創業公司收益的平臺，這中間似乎還有很長的路要走。

　　離開萬科之后的毛大慶，正在聯合辦公的新生意上快馬加鞭。5月25日，毛大慶掌舵的“優客工場”(UrWork)正式入駐亦莊鋒創科技園。

　　今年春天以來，伴隨著美國Wework走紅、中國創業大潮漸起，及以毛大慶為代表的地產界職業經理人入行，創客、聯合辦公、孵化器等名詞鋪天蓋地出現在報端，開放聯合辦公空間的新式“二房東”生意，正在以北京為首的中國一線城市掀起熱浪。

　　以折扣價租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創企業和小公司收取會員費。雖都強調“平臺”屬性，以中間運營商的身份出現，但與Wework的美國式模式不一樣，中國的商人們正試圖打通業主、創業者租戶、投資基金、政府之間的鏈條，又因在鏈條上關注的環節不同，而規劃出了不同的路徑。

　　一切都在試驗中。從優客工廠到洪泰空間，從SOHO中國的3Q辦公室到漢美“柔性辦公”，對于眼下聯合辦公行業里的創業者而言，將業主方的辦公室，從依賴租金差價的物理空間，到提供增值服務、共享創業公司收益的平臺，這中間似乎還有很長的路要走。

　　是二房東，還是孵化器

　　5月25日在北京南城的亦莊，萬科集團原高級副總裁、現優客工場創始人、董事長毛大慶介紹，自4月中旬正式啟動以來，優客工場已在北京簽約10余個項目。《第一財經日報》記者了解到，本次入駐鋒創科技園的優客工場，位于園區16號樓，共6層，每層建筑面積約為400多平方米，總面積約2600平方米，預計今年年內開業，側重在已經完成天使輪融資、從初創期過渡到成長期的創業企業。

　　此前，毛大慶已與陽光100集團合作，在北京東三環外的光華路陽光100地下一層打造優客工場旗艦店。近三年內，這里先后經營過兩家生活超市，涵蓋美食廣場和零售小店，因經營不善關閉。《第一財經日報》記者6月2日在該地下一層區域的入口看到，此前的超市留下來的招牌還未拆去，兩扇玻璃上都掛著鎖。一種說法稱，優客工場已與陽光100成立合資公司，運營由優客工場來獨立負責，陽光100則從中獲得租金和股權收益。

　　當日的入園儀式吸引了多家媒體關注，職業經理人毛大慶如同這個新興行業的代言人，大大增加了“Wework”等新鮮名詞在北京的曝光率，但實際上，較早在北京做這件事情的，是一直以“老土”自稱、一只包可以用上十幾年的“60后”地產創業者潘石屹。

　　今年1月6日，SOHO中國(00410.HK)宣布繼從散售向自持轉型后的第二次重大轉型，即推出移動辦公產品SOHO“3Q”，這個產品簡言之就是短租寫字樓，一次訂單的租期可以短至一周，也可以長達三個月，可以單租一個工位，也可以整租一間辦公室，在手機APP上隨時隨地實現選位、付款或者續租，享受WiFi、復印打印、咖啡等辦公服務。2月1日開始，這個產品率先在望京SOHO和復興SOHO廣場推出移動辦公的樣板間，共計1500個座位，隨后逐漸推廣至SOHO旗下8個項目。上周在望京SOHO進行的一場創業者對話上，SOHO中國董事長潘石屹透露，目前望京SOHO的3Q辦公區域已經租滿，吸引了包括陌陌、美團在內的互聯網公司，上海項目的3Q辦公室出租率則在50%~60%之間。

　　根據一開始的定價，租用SOHO 3Q一個工位每人每天至少需要付出142元租金，6月2日本報記者在SOHO3Q官網看到，目前望京SOHO3Q辦公室最新的定價為辦公桌800元/人/周，獨立辦公室1040元/人/周。這意味著，一個工位每人每天租金為114元，雖有所下調，但花同樣的錢，租用普通辦公室如目前價格為5元至8元 /天/平方米左右的望京SOHO普通辦公室，大約可以給每人分配約14平方米~20平方米的空間。

　　對于3Q辦公室的定位，潘石屹曾說，既不是孵化器也不是普通的商務中心。按照他的思路，SOHO會在3Q項目里為創業者提供交流的場所和平臺，但核心能力還是在于寫字樓本身，對接資本、孵化創業企業則應由更專業的機構來做。

　　對此，一位業內人士對本報記者計算稱，3Q產品扣掉咖啡、打印機等配套服務的成本，約相當于SOHO普通產品的兩倍，價位偏高，但眼下創業辦公需求很大，這樣的定價并非完全不合理。在他看來，從目前的信息來看，SOHO在這個領域走的仍然是地產模式，配以服務，以收租為主，業務核心在銷售上。

　　正以相對快的節奏擴張的毛大慶，也是做商業地產出身，雖然同樣面向創業者，但其優客工場的分租模式與3Q空間存在巨大差別：一方面自身沒有辦公空間，空間來自于其他合作業主；一方面相對于咖啡、打印機等配套，優客工場主要是提供財務、稅務、法務和人力資源等相關服務；另一方面，其價格預計低于3Q空間，也不會像創新工場等孵化器那樣免收租金。按毛大慶近期的說法，優客工場希望充當的是“保姆”角色，不是單純要做孵化器，而是服務業，更像是“加速器”，是企業有了一定規模后的選擇。

　　這與王勝江的思路某種程度上近似。今年4月19日，潘石屹曾經的部下、SOHO中國原高管王勝江向外界正式公布，與俞敏洪和前證券公司董事長盛希泰聯合創立的洪泰創新空間正式成立。

　　從最初創立時開始，王勝江就明確了思路，要對承租的創業企業加以管理上的輔導，發揮洪泰創投基金的資本力量和專家團隊力量，減輕創業團隊“找錢”的負擔，對初創企業進行孵化，把所孵化的科技創新企業的技術轉化為生產力，進一步轉化為經濟效益。

　　“要把創新空間打造成為屬于創業者的服務運營商，而不是簡簡單單的投資商。”為了吸引創業者，王勝江將相當部分精力，放在了引入人力招聘、財務管理、物業管理、法務咨詢等服務上面，前期以租金來運轉，后期的目標是，主要以增值服務盈利，或者以股權投資方式分享創業公司的成長收益。

　　“不活下來一切都是鏡花水月”

　　低價包租辦公空間，再“散租”給創業者，賺取差價，或者以現有資源幫助企業孵化，這個不需要自有寫字樓、不需要大宗啟動資金的新興行業，看起來門檻不高，但如何借助這波創業潮打開局面，既賺吆喝又賺錢，似乎也不是那么容易的事情。

　　王勝江就曾倍感挑戰。他對本報記者坦言，洪泰本身有基金，這是一個優勢，但從物理空間走到投資人，首先要將創業公司吸附在平臺上，一方面要有“鏈條”，一方面規模也不能太小。

　　為了做成行業領先的聯合辦公平臺，王勝江親自甄選寫字樓項目，一個一個去到現場，以多年接觸中小企業的經驗和寫字樓從業經驗，去細細判斷項目是否適合作為創業辦公場所。作為這個新興辦公行業的創業者，他目前摸索出來了一些思路，比如前期租金不能不收、地段不能太偏、周邊需要有較好的配套、租戶所在行業要與區域產業重點契合等等。

　　這些思路，與漢美中國創始人、CEO甘濤四年來摸索出的經驗有重合之處。甘濤2003年離開戴德梁行開始創業，2012年創立漢美，開始了一段“柔性辦公”的“試錯”過程。他日前在北京國貿附近的SK大廈接受本報記者采訪時間說，基于從第四代、第五代產品獲取的經驗，公司對租戶的定位是，需要從1~2個工位的初創企業，到200平方米左右的辦公空間的小微企業，在業主、租戶、中間服務商之間形成生態閉環。

　　雖然看好聯合辦公的市場空間，但甘濤仍十分審慎。結合以往經驗，他總結道，創業辦公場所地段仍非常重要，偏遠區域價格便宜，但因交通不便并不適合創業者，另外項目選擇也要契合當地整個生態環境。甘濤對記者說，活下來，是聯合辦公運營商發展的基礎，項目需先取合理的租金，并準確定位，選好地段。“無論是未來的股權分享收益，還是通過增值服務盈利，首先都必須先存活下來，不然一切都是鏡花水月。”

　　對于WeWork等共享式辦公空間的現狀與前景，戴德梁行華北區董事總經理王盛表示，共享式辦公產業在國內具有很大的發展潛力，也將成為辦公租賃市場上最具成長性的一匹黑馬，業主們如何應對此類需求的增長，將會決定他們在未來市場中的地位。

　　盡管如此，戴德梁行也認為，WeWork共享式辦公空間在北京等中國一線城市的發展，也會面臨諸多挑戰，其最大的風險是過度擴張，假如供給過剩，就可能造成較低的入住率從而造成經營虧損；同時，這種辦公模式還將面臨來自傳統商務中心的競爭，雙方若展開價格戰，入住率勢必受到嚴重影響。此外，值得注意的是，北京部分傳統商務中心的價格與現狀市面上的WeWork共享式辦公空間區別并不大，甚至更加優惠，這是共享式辦公空間業者必須注意的問題，而北京的寫字樓業主方大多對于共享式辦公空間的入住持保留態度，這有可能影響到這個新興行業的發展速度，類似業態的穩定性及與其與大廈整體辦公環境的兼容性亦有待考量。