自去年年底以來，一系列對房地產消費的刺激政策放出后，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市，三四線城市房地產市場并未調頭向上。

　　利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖，但對于三四線城市而言， 樓市調整的故事似乎仍在繼續。

　　這個5月，《第一財經日報》記者兵分多路，探訪華北、華東、華南三座城市，發現供量大、成交弱是三四線城市的共性，成交下滑與供應井噴，導致庫存也有所高漲。在湖南株洲，存貨足夠消化30個月；在安徽蕪湖，鳩江區項目滯銷，深陷其中的開發商不乏萬科、恒大等巨頭；在河北保定，去年“副都”謠言引發的搶房瘋潮不再，投資客減少，開發商正加大優惠力度去庫存。銷售疲軟直接影響了開發商的資金鏈。有些當地代理公司人士稱，代理的幾個項目已拖欠了兩年多傭金。

　　盡管如此，中國城鎮化仍在持續，一些一線房企仍在加大投資，期待著三四線城市樓市的未來。

　　分化繼續

　　根據國家統計局近期公布的數據，2015年北京、上海、廣東1~4月份房地產的投資額均為兩位數快速增長，其中上海投資增速明顯加快。然而，許多省份的房地產投資形勢仍舊低迷，內蒙古、遼寧、黑龍江、云南、青海同期的房地產投資為負增長，其中內蒙古為-28.8%，遼寧為-25.6%，山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地產投資增速也大幅低于去年同期。

　　對此，交通銀行研究員夏丹分析，截至4月底，“3·30新政”已屆滿月，其利好效果率先在一線城市為主的重點城市中得以體現。這些剛需和改善需求旺盛的城市對政策刺激的敏感度較大，加之上海等多地對公積金提取額度的提高為居民置業直接加杠桿，這些政策均提升了居民購置更大房屋的能力。

　　在她看來，房地產開發主要涉及庫存的問題，一線城市存庫消化快，其他二三四線城市的庫存消化較差。從財務穩健的角度，開發商會更愿意投資一線城市。

　　自去年年底以來，一系列對房地產消費的刺激政策放出后，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市，三四線城市房地產市場并未調頭向上。

　　據國家統計局測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、廣州新建住宅房價分別環比上漲1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，漲幅為全國第一、第二、第三、第五名，少數二線城市房價出現上漲，三線城市房價仍然下降，僅有徐州、溫州、金華微漲。

　　本報記者走訪了解到的情況，也證實了三四線城市去年以來成交的疲軟。中原地產株洲分公司總經理劉鋒華對《第一財經日報》記者表示，去年一年是株洲存貨最多的一年，拿到預售證的新建商品房約400萬平方米，在建樓盤約300萬平方米，庫存高達700萬平方米。按照2014年的去化情況估算，700萬平方米的存貨足夠株洲消化30個月。其中的天元區庫存集中，眼下從公交站臺到戶外LED再到飯店餐桌，樓盤廣告鋪天蓋地，諸如“封頂價3850元/平方米”、“秒殺價3380元/平方米”、“首付1萬起”等降價口號隨處可見。

　　官方數據顯示，蕪湖的住宅去化周期在16個月左右，這個數據被當地業內解讀為非常不健康。業內知情人士預測，蕪湖鳩江區去化周期可能需要“好幾年”。

　　房企進退

　　樓市成交正左右著房企業績。據克而瑞研究中心數據，2015年一季度，業績排在前20的房地產開發企業，僅6家實現業績同比增長，其余均出現不同程度的下滑，前20企業平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。

　　一季報顯示，今年1~3月，萬科實現營業收入88.9億元，凈利潤6.5億元，同比分別下降6.4%、57.5%。碧桂園(2007.HK)一季度共實現合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32%，合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03%。

　　針對一季度業績下滑，萬科方面給出的官方解釋是，一季度凈利潤下降的主要原因之一是結算規模較少；另一方面，由于去年同期結算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投資收益也較為集中，導致凈利潤的比較基數較高。

　　近期在萬科與萬達宣布戰略合作的新聞發布會上，針對“萬科傾向一二線城市發展”的說法，萬科總裁郁亮說，萬科對一二線城市反而是有警惕的，“大家都覺得一二線城市好的時候，那就是很危險的時候，是應該小心的時候”。他表示，萬科要為普通人家蓋好房子，不局限在一二線城市，也為三四線城市的人去蓋好房子，未來可能五六線城市都可以考慮。

　　5月14日，碧桂園集團總裁莫斌出現在長沙，出席碧桂園湖南區域品牌發布會。當時有媒體援引莫斌表述稱：“我們應正視當前三四線城市樓市不樂觀的現實，但這并不動搖我們更堅定地看好三四線城市發展的信心?！痹谒磥?，三四線城市若能抓住新型城鎮化機遇，不僅能夠走出低谷，而且未來的市場仍然大有可為。按照設想，未來三年，碧桂園的目標是在湖南省14個市州全覆蓋，達到42個樓盤。

　　關于一二線城市與三四線城市的樓市分化，前華遠地產董事長任志強認為，三四線城市確實有些供應過大，問題可能不在樓市本身，而出在人口遷移上。在他看來， 在城鎮化進程中，產業必須與城鎮化并行，沒有產業支撐，人口轉移到別的地區，有些地區空了，有些地方住房又可能供不應求，出現錯位。

　　“不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機，實際是區域差別巨大，有些二線城市問題也很多。哈爾濱、沈陽等城市，都存在一些問題，可能比部分三四線城市問題還嚴重?！比沃緩娫浾f道。

　　交通銀行金融研究中心預計，5月滬深等重點城市成交將繼續回暖，新盤價格有上漲勢頭，二手房跳價現象也將增多，這些城市將迎來“紅五月”。相比之下，供過于求的二三線城市受新政的提振作用將較為有限，成交量難見明顯起色，庫存壓力也使賣方不敢輕易大幅漲價。

　　“起色”并不是沒有，一些三四線城市也出現回暖跡象。株洲市房管局數據顯示，4月株洲市城區新建商品房網簽24.36萬平方米，同比增長30.38%；均價4429元/平方米，環比上漲250元/平方米；而保定自經歷了去年從瘋狂到清淡的周期之后，今年5月開始本地自住需求抬頭，一些項目成交活躍。株洲與保定受訪的銷售人士認為，眼下樓市成交一定程度上回暖，但考慮到眼下的供求現狀，這些城市今年下半年仍將以去庫存為主，開發商漲價動力不足，房價至少不會出現跳漲。