“這個(gè)姓張的客戶確有其人，連公寓帶商鋪一共買了30套，總價(jià)6000多萬”，對(duì)于前不久媒體報(bào)道“某投資客斥資6000萬在順義艾迪城買了一棟樓”的消息真實(shí)性，該項(xiàng)目總裁朱銳對(duì)北京青年報(bào)記者做出了確認(rèn)的答復(fù)。而且朱銳還透露，另外一個(gè)投資人已經(jīng)在洽談?wù)麠澋馁?gòu)買事宜，總金額2.2億。同樣的事情還發(fā)生在北京多個(gè)樓盤的售樓處，朝陽區(qū)樓盤朝北8080亦有買房人一出手就是多套，也出現(xiàn)了上海某機(jī)構(gòu)洽談?wù)麠澷?gòu)買的情況……當(dāng)然，這些被“狂買”的樓盤，都是不限購(gòu)的商住項(xiàng)目。
難道沉寂5年之久的投資客重新返場(chǎng)抄底了？從開發(fā)商嘴里我們無疑得到的是肯定回答，甚至已經(jīng)有媒體得出投資客已經(jīng)占到樓市購(gòu)買力三成的結(jié)論。據(jù)專家介紹，目前投資客回流有兩方面原因，一是新房供應(yīng)量萎縮的現(xiàn)實(shí)。今年前5個(gè)月，商品房供應(yīng)僅為20238套，不足去年的一半，創(chuàng)下了近十年供應(yīng)量的新低。而在傳統(tǒng)樓市旺季6月份，北京樓市預(yù)計(jì)只有20個(gè)項(xiàng)目入市，這一數(shù)量將創(chuàng)6月歷史開盤量的新低；而另一方面，股市的獲利使民間資金充足，樓市成為股市的“收割機(jī)”正在成為現(xiàn)實(shí)。
不過，亦有冷靜人士提醒買房人，2009年到現(xiàn)在，還有大量的投資客沒有解套，一時(shí)的利好與投資的長(zhǎng)期性很難達(dá)到平衡，并不是所有的樓盤都適合投資。
個(gè)人買多套 機(jī)構(gòu)整棟端 投資客返場(chǎng)的確存在
機(jī)構(gòu)整棟端 投資客返場(chǎng)的確存在
目前北京曝出大單購(gòu)買的樓盤，一個(gè)是位于順義別墅區(qū)的艾迪城，一個(gè)是位于朝陽區(qū)與通州區(qū)交界處的朝北8080。
艾迪城總裁朱銳告訴北青報(bào)記者，除了張姓客戶購(gòu)買了6000萬的公寓加商鋪外，還有一位姓林的客戶意向預(yù)訂了一棟，總價(jià)值2.2億人民幣。在電話里，林姓客戶告訴記者，目前他雖然只是預(yù)訂，但購(gòu)買意向很強(qiáng)烈，只不過資金還在股市里沒有兌現(xiàn)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)，林姓客戶表示8月底9月初應(yīng)該是他收手的時(shí)候，所以他也要求開發(fā)商將房留到這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
40歲的林姓客戶表示，他本身就是做金融投資業(yè)務(wù)的，也深諳其中的風(fēng)險(xiǎn)，股市套利然后樓市投資是比較穩(wěn)妥的做法。當(dāng)記者問到購(gòu)買30套房的用途時(shí)，他的回答是：不知道。“我只是認(rèn)為目前該項(xiàng)目的價(jià)格是低點(diǎn)，趁著股票獲利趕緊抄底，未來無論是轉(zhuǎn)手賣掉還是自持做租務(wù)甚至抵押，都是不錯(cuò)的選擇”。
而在朝北8080，同樣是價(jià)格影響著銷售的進(jìn)度。項(xiàng)目營(yíng)銷副總經(jīng)理陳沖告訴北青報(bào)記者，他們的很多乙方，都成了自己的客戶。很多客戶都是兩套三套購(gòu)買。前不久上海某機(jī)構(gòu)來洽談，探討能否底價(jià)整體購(gòu)買，持有幾年后由開發(fā)商幫助賣掉獲利。
對(duì)于項(xiàng)目的投資屬性，陳沖的判斷是：一、項(xiàng)目的定價(jià)合理。18500元/平方米--23000/平方米之間，在通州區(qū)已經(jīng)是性價(jià)比最合適的樓盤之一了，何況項(xiàng)目還屬于朝陽界內(nèi)。二，最近北京市政府搬遷至通州的消息甚囂塵上，不管最終的結(jié)果如何，但投資客認(rèn)為通州的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)上一個(gè)臺(tái)階，對(duì)賭通州升值的話，無疑購(gòu)買總價(jià)低一些的房產(chǎn)機(jī)會(huì)更大一些。
投資客都是哪兒來的？
近期，北京出現(xiàn)了多個(gè)日光盤，據(jù)某監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京今年5月份前25天的市場(chǎng)成交量為663837平方米，去年同期為468562平方米，漲幅驚人。市場(chǎng)的回暖讓很多開發(fā)商坐不住了，連孫河別墅項(xiàng)目中糧瑞府也喊出了20萬/平方米的價(jià)格，周邊的樓盤“歡欣鼓舞”，紛紛以中糧瑞府為背書，對(duì)外宣傳自己的物美價(jià)廉。而重新陷入購(gòu)買恐慌的人們慢慢發(fā)現(xiàn)，自己變成了投資客。
那么人們是怎么變成投資客的？
首先，要?dú)w功于股市。
“這輪牛市沒有賺到50%以上利潤(rùn)都不好意思跟人打招呼”，記者的朋友丁先生調(diào)侃道。他年初拿出200萬炒股，目前已經(jīng)獲利100%以上，而他自己已經(jīng)有兩套房，現(xiàn)在已經(jīng)開始著手賣一套騰出資格再買一套改善房。據(jù)他觀察，身邊的大多數(shù)朋友都認(rèn)為這些收入都是“白來的”，“這種橫財(cái)趕緊花出去，買房無疑是最好的選擇”。至于股市還能火多久？丁先生的判斷和大多數(shù)股民差不多，第四季度之前還能炒，大盤到7000點(diǎn)估計(jì)就到頭了。“不掙最后一筆錢”是很多冷靜股民的共識(shí)，安全撤退才是贏家。
其次，資產(chǎn)保值的需要。
目前，很多樓盤包括豪宅，都已經(jīng)解凍，銷售看好。北青報(bào)記者專門委托某豪宅樓盤對(duì)客群進(jìn)行了一次分析，得出的結(jié)論是：自住客和投資客，比例大約7:3。
細(xì)分客群，投資客可分為三類：1、資產(chǎn)重組型：賣舊買新，淘汰手里的老舊資產(chǎn)，配置增長(zhǎng)潛力更大的資產(chǎn)，長(zhǎng)期持有；2、資源調(diào)整型：看好不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的配置比例；3、資產(chǎn)回歸型：看好一線城市的發(fā)展前景，淘汰掉二三線城市的資產(chǎn)，將更多的不動(dòng)產(chǎn)集中到一線城市。
三，對(duì)于房?jī)r(jià)的恐慌。
最近恐慌性購(gòu)房大多源自通州“利好”。北京市政府要搬遷至通州這個(gè)老掉牙的“利好”又重新來一遍，這次更是有鼻子有眼，胡各莊20個(gè)自然村已經(jīng)開始拆遷，開發(fā)商之前拿的土地一律退回暫緩開發(fā)，一些政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的人紛紛在通州各大在銷樓盤買房……這些消息真假難辨，但“最后的通州房?jī)r(jià)”已經(jīng)讓買房人出現(xiàn)恐慌。而由通州發(fā)起的恐慌也傳導(dǎo)至別的區(qū)域，雖然目前還沒有幾個(gè)樓盤直接漲價(jià)，但開發(fā)商取消折扣、不再送精裝修亦被看做是漲價(jià)的前奏。
此輪樓市投資潮能火多久？
如果認(rèn)為只有像朝北8080、艾迪城這樣的低總價(jià)公寓吸引投資者目光就大錯(cuò)特錯(cuò)了，即便是北京的豪宅，仍然也有投資客的身影。華潤(rùn)橡樹灣、保利海德公館、紫宸院等等，都有投資客出手的記錄。“這部分投資者基本都是出于資金避險(xiǎn)的初衷，從自身行業(yè)積累資本或者從股市獲利后，沒有好的投資渠道，再加上目前的新盤比自己原來的居住環(huán)境優(yōu)越了太多，所以，花幾千萬買一套豪宅，連投資帶自住是很多富人達(dá)成的共識(shí)。”保利北京公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示。
一位國(guó)際家居廠商證明了上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人的話。該廠商證明，他們公司很不愿意接別墅和豪宅的裝修工程，很多業(yè)主都是投資客，幾年都不去住，工期拉得特別長(zhǎng)，而不像改善型樓盤，業(yè)主急著住，裝修與進(jìn)家具的效率也非常快。
北京的樓市投資者難道看不到地價(jià)高燒不退，全北京樓盤的豪宅化？這是好的投資渠道嗎？在一次豪宅開發(fā)商的內(nèi)部研討中，記者找到了答案。其實(shí)無論是開發(fā)商還是投資者都在豪賭。豪賭北京未來像東京、倫敦、香港那樣房?jī)r(jià)幾十萬一平方米。其中一位開發(fā)商說，公司這么大的攤子，全國(guó)幾萬號(hào)員工，面對(duì)高價(jià)地敢不拿嗎?拿什么運(yùn)轉(zhuǎn)公司留住團(tuán)隊(duì)，只能不斷拿地開發(fā)。而照目前的情形看，未來北京很可能就是下一個(gè)香港，所以只要是那些核心位置的土地，我們多高的價(jià)錢都敢拿。
文/本報(bào)記者 張艦