從去年“9·30”政策出臺(tái)至今,深圳全市新房?jī)r(jià)格上漲了近30%,一些片區(qū)如龍華、前海、后海漲幅更是高達(dá)50%左右。
在理性與瘋狂的交織下,深圳房?jī)r(jià)正經(jīng)歷前所未有的暴漲。
當(dāng)全國(guó)百城房?jī)r(jià)終于在5月止跌回升時(shí),深圳的房?jī)r(jià)早在去年10月就已開(kāi)始了“拉漲”之勢(shì)。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),從去年“9·30”政策出臺(tái)至今,深圳全市新房?jī)r(jià)格上漲了近30%,一些片區(qū)如龍華、前海、后海漲幅更是高達(dá)50%左右。
尤其是今年以來(lái),深圳的新房?jī)r(jià)格連續(xù)2個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó),二手房?jī)r(jià)格更甚,連續(xù)4個(gè)月領(lǐng)漲,總價(jià)一天漲幾萬(wàn)的例子比比皆是。
北京、上海、廣州的樓市也均出現(xiàn)了不同程度的回暖,但與深圳相比卻遜色很多。在這一輪樓市行情中,為何深圳樓市一枝獨(dú)秀?其房?jī)r(jià)暴漲的原因何在?
比北上廣更旺盛的需求
深圳房?jī)r(jià)暴漲的基礎(chǔ),在于日趨緊張的供求關(guān)系。
在四個(gè)一線城市中,深圳的人口數(shù)量雖然是最少的,但人口密度卻是最大的,購(gòu)房需求也是最為迫切的。
深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2014年深圳市常住人口已達(dá)1077.89萬(wàn)人。同期,北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬(wàn)人、2425.68萬(wàn)人、1308.05萬(wàn)人,是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。
但深圳的土地面積只有不足2000平方公里,北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。
本報(bào)記者計(jì)算得出,深圳的人口密度已達(dá)約5400人/平方公里,是四個(gè)一線城市中密度最高的。
而作為一個(gè)移民城市,深圳的外來(lái)人口比例高達(dá)70%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出北上廣35%~40%的水平。
大部分外來(lái)人口主要通過(guò)租房解決住房問(wèn)題,這也直接導(dǎo)致深圳的住房自有率極低。截至2013年底,深圳住房自有率只有約30%。
由于深圳日漸提升的競(jìng)爭(zhēng)力、不排外的移民文化、怡人的氣候,越來(lái)越多的外來(lái)人口希望定居深圳。定居的首要目標(biāo)是擁有一套自己的住房。
值得注意的是,深圳人口具有年輕化的特點(diǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,深圳適齡購(gòu)房人群(25~44歲)占比達(dá)到50.8%,遠(yuǎn)高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。
由此不難理解,深圳的購(gòu)房需求有多么迫切。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者近期在各大樓盤(pán)采訪發(fā)現(xiàn),“80后”已經(jīng)成為深圳購(gòu)房的主力。
供應(yīng)短缺拉升地價(jià)
然而,面對(duì)如此龐大的需求,深圳樓市的供應(yīng)卻日趨縮減。
據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì),截至5月31日,深圳一手房可售面積為368.71萬(wàn)平方米,可售套數(shù)為33858套。若按近8周深圳新房銷(xiāo)售速度,目前的新房可售量消化時(shí)間約6個(gè)月。
從源頭的土地供應(yīng)來(lái)看,通過(guò)“招拍掛”公開(kāi)出讓的居住用地在近兩年急劇下降。
本報(bào)記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn),2007~2010年,深圳市公開(kāi)出讓的居住用地可建筑面積平均每年為95萬(wàn)平方米;到2013年僅出讓3宗居住用地,2014年只有1宗。
官方數(shù)據(jù)顯示,深圳的新增土地供應(yīng)接近枯竭。
根據(jù)《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006-2020)》,至2020年,深圳全市建設(shè)用地總規(guī)模控制在976平方公里以內(nèi)。而現(xiàn)在,這個(gè)數(shù)字已達(dá)約940平方公里。
而在這所剩無(wú)幾的新增建設(shè)用地中,住宅用地能分到的只是極少部分,即便加上存量用地,仍然很少。
2014年,深圳實(shí)際完成土地供應(yīng)1368.9公頃,其中居住用地僅為184.3公頃,占比13.5%,其他為產(chǎn)業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地。
今年,深圳計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1600公頃,住宅用地僅85公頃,占比5.3%。其中,公開(kāi)“招拍掛”的住宅用地指標(biāo)僅占總住宅用地指標(biāo)的11.8%。
公開(kāi)出讓居住用地的規(guī)模縮減,進(jìn)一步推高了地價(jià)。而高昂的地價(jià)成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者,由此帶來(lái)房?jī)r(jià)飆漲。
去年深圳僅出讓的一宗居住用地,最終樓面價(jià)高達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)85%。該地塊位于龍華新區(qū),于10月出讓成功后,便帶動(dòng)該區(qū)域房?jī)r(jià)迅速上漲,隨后推出的新盤(pán)價(jià)格突破3萬(wàn),今年5月甚至突破了4萬(wàn)。
政策引發(fā)需求“泄洪”
深圳旺盛的購(gòu)房需求一直存在,為何在此時(shí)爆發(fā)?
“這幾年,由于限購(gòu)限貸政策的影響,深圳的購(gòu)房需求一直受到抑制,尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心經(jīng)理王飛對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
隨著購(gòu)房政策的放松和貨幣環(huán)境的寬松,原本被抑制的需求就像洪水般席卷樓市。
自去年9月底以來(lái),“9·30”政策、“3·30”政策等政策先后放開(kāi)限貸、降低房貸利率、降低二套房首付比例,營(yíng)業(yè)稅免稅期限由5年改為2年,改善型需求被迅速釋放。
王飛說(shuō),今年4月以來(lái),深圳的換房客比例攀升,高的時(shí)候達(dá)到45%。一些新樓盤(pán)的大戶型也賣(mài)得比剛需戶型好。
而信貸擴(kuò)張歷來(lái)是推高樓市價(jià)格的關(guān)鍵因素,其根源就在于政府將新增信貸引入了房地產(chǎn)市場(chǎng),壓低了房貸利率和首付比例,降低了購(gòu)房門(mén)檻,推高了看漲預(yù)期。
與此同時(shí),投資客的比例也在逐步升高。王飛說(shuō),在市場(chǎng)低迷時(shí),投資客比例只有10%左右,而近期樓市中出現(xiàn)了大量投資客,龍華區(qū)的投資客比例甚至高達(dá)20%~30%。
牛市行情也為樓市提供了大量資金。許多股民從牛市中獲利后選擇套現(xiàn),投入到樓市中,以尋求更為穩(wěn)妥的獲益。
一位深圳市民章穎(化名)不久前就從股市中套現(xiàn)了部分,在龍華區(qū)投資了一套住房。
“股市這一輪漲了很多,套一部分現(xiàn)金出來(lái)買(mǎi)房更安心。”章穎說(shuō),她的一位朋友也從股市里撤出部分資金,買(mǎi)了兩套房,一套準(zhǔn)備自住,另一套用來(lái)投資,過(guò)幾年再出手。
毗鄰香港是深圳房?jī)r(jià)暴漲的另一推手。王飛透露,今年到深圳購(gòu)房的香港人明顯增多。
由于香港房?jī)r(jià)高達(dá)10萬(wàn)~20萬(wàn)元/平方米,深圳的房?jī)r(jià)對(duì)于香港而言具有很強(qiáng)的吸引力,即便是在蛇口前海片區(qū),6萬(wàn)~7萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)也很便宜。
在剛需、改善性需求、投資需求、香港等外來(lái)需求的一哄而下,“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的情緒被肆意放大,加上日趨緊張的供應(yīng),深圳整體樓市看漲預(yù)期被推到了史無(wú)前例的高潮,由此帶來(lái)了二手房業(yè)主和開(kāi)發(fā)商們的漲價(jià)底氣。