從通州建設現代化國際新城概念提出,到環球影城落戶通州,再到積分落戶政策,通州似乎從來不缺少話題。近日,北京市政府機關東遷的傳聞一出,通州樓市又著實興奮了一把。面對新來的漲價“機遇”,通州各樓盤一路喊漲,但均是意向漲價,未見具體實施。
與此同時,業內達成共識的是,無論東遷何時進行,通州的機遇已近在眼前。
事件
傳言再襲 “東遷”仍未得到確認
事實上,北京市政府機關東遷通州的消息已不是第一次市場散布。不過,每一次消息傳開時并沒有因為時間的推移而使事實愈加明朗,反而是更加迷霧重重。
早在2006年5月通州區投資環境新聞發布會上,就透露出消息稱,北京市政府的行政職能部門以及在京的中央部委直屬研究機構有望東遷到通州,通州已為此預留了3平方公里的土地。不過,這一消息隨即遭到官方否認,并稱“可能是10年20年后的事”。
這次傳言源起于微信公號和自媒體圈,5月24日,微信公號“通州小兵”在一篇名為“《通州爆料》震撼!網曝北京市政府將落戶通州,十年傳言終成現實!”的文章里稱,“北京通州區政府預留地對于市政府東遷得到審批通過,即將開始動工建設,大約2017年底投入使用!搬遷地址在通州潞城東小營附近!”
自此,北京市政府動遷的消息再度襲來,但仍未得到官方消息確認。不過,可以肯定的是,北京市發改委網站發布的《北京城市總體規劃(2004年—2020年)》中,“社會事業發展及公共服務設施”部分明確提出:“保證黨中央、國務院領導全國工作和開展國際交往的需要,調整優化中央行政辦公用地布局。根據分散與集中相結合的原則,通過土地置換整合,形成組團式、相對集中的布局模式。在南苑或通州潮白河與北運河沿線的地區預留行政辦公用地。”
也就是說,劃出專門區域為北京行政機關東遷留地將成事實,但東遷通州并沒有具體時間表。
房價
待漲未漲 未見大面積提價
無論是冷飯熱炒還是確有其事,傳言已經開始被各種利益所裹挾。近兩周以來,開發商借此話題推盤入市,以區域價值提升、區域房價上漲為項目后期漲價做預熱。一時間,似乎通州樓盤漲價的熱潮來勢洶洶。不過,記者近日走訪通州樓盤發現,目前通州樓盤多處于話題熱炒階段,項目價格未見大面積、大幅提升。
“現在在售房源的價格和去年一期開盤時一樣,接下來肯定會漲價。”5月28日,朝北8080項目相關負責人對記者表示。朝北8080位于地鐵6號線物資學院站附近,去年一期開盤均價為2萬元/平方米,目前售價無明顯變化。該項目負責人表示,隨著樓市的整體向好,5月以來,朝北8080認購已超過100套,認購金額超過1.5億元。
在位于通州臺湖的泰禾·拾景園,記者了解到,該項目目前主推洋房產品,包括平層、上躍、下躍三種戶型,總價420萬元起,贈送6000元/平方米精裝,4月25日,該項目洋房首期產品開盤當天銷售額即達到3億元。銷售人員表示,新一期房源價格肯定要上漲。
通州的另一樓盤合生·濱江帝景相關負責人也表示,作為區域的標桿項目,正在調整價格體系,不漲價是不可能的。
從目前來看,通州樓盤一路喊漲,但均處待漲未漲階段。
可以看出,通州的大多數項目雖然對未來的區域前景十分看好,但眼下仍在堅持促銷走量的銷售政策。
觀點
趨于理性 漲價不只靠炒話題
通州是一個從來都不缺開發熱點的區域,在經歷了大起大跌之后,近兩年來通州樓市的價格明顯趨于理性。與之前通州總是在政策發布后領跌領漲北京樓市不同,通州樓市近兩年對于熱門話題的免疫性也越來越高。
“通州已經過了靠話題炒作來漲價的時期。”通州某項目負責人對記者表示,隨著通州作為城市副中心建設的加速,各項政策利好正在逐步兌現,通州的基礎設施建設、城區環境、生活配套等,與其他郊區相比有明顯優勢。因此,通州樓市價格的上漲是自身區域價值的推動,是水到渠成的效果,而不是因為幾個話題炒作。
泰禾集團總裁助理、品牌總經理沈力男也認為,與2009年、2010年時通州房價的虛高相比,現在通州的房價則更為“扎實”。沈力男認為,通州樓市經過沉淀與調整,目前已經進入相對成熟、理性的階段。“所謂區域的成熟度就體現在交通、商業、居住氛圍、城市化水平等方面,尤其是通州區已升級為北京副中心。此外,從土地出讓來看,主要集中在五環外、六環外,在這種情況下,通州離北京城區的距離自然就變得不遠。從城市東南西北四個方位來看,目前只有東部和南部地區還有可容納的空間。”
“通州這幾年價格在滯漲階段,2006年、2007年時,通州房價走在北京其他郊區前面,現在我們在門頭溝、亦莊的項目,也開始達到3.5萬元/平方米了,但通州有的樓盤還到不了這個價位。”通州樓盤綠城京杭府的開發商融創中國北京公司營銷中心總經理樓艷青表示。
2009、2010年,通州樓市經歷了房價上漲高潮,而在2011年開始回落。在2012、2013年北京其他區域樓市迅速升溫的過程中,通州樓市似乎紋絲不動。中原地產首席分析師張大偉表示,現在通州房價是補漲的過程。“2010年通州房價已漲到接近3萬元/平方米,但2011年一路下跌,現在通州剛剛回到2010年初的水平。”本報記者 陳靜思
那些年
影響通州的概念
● 2010年“兩會”,CBD東擴和通州建設現代化國際新城概念提出,刺激了區域內樓盤價格飆漲,通州房價從2009年的均價不足1萬元/平方米飆升至3萬元/平方米,這僅用了一年時間。
● 2012年,在北京市第十一次黨代會上,北京市委、市政府明確提出“聚焦通州戰略,打造功能完備的城市副中心”,更加明確了通州作為城市副中心定位。
● 2012年,通州新城“一核五區”的規劃出爐,以新城核心區和五大區域構成的“一核五區”是未來通州現代化國際新城的主框架,“一核五區”就是以運河核心區為龍頭,以文化創意產業集聚區、文化旅游區、環渤海高端總部基地集聚區、國際醫療服務區、國際組織集聚區為支撐,立足高端和國際化,構建現代化國際新城的整體布局。
● 2014年,位于通州文化旅游區的北京影城項目正式獲得國家發改委核準。項目落地后將成為國內第一家環球主題公園,也是北京建設的首家國際一流特大型現代主題公園,未來還計劃建設商業街和主題度假酒店,形成環球度假區。
● 2015年,國家發改委等11部門下發《關于開展國家新型城鎮化綜合試點工作的通知》及《國家新型城鎮化綜合試點方案》,將北京通州等62個城市(鎮)列為國家新型城鎮化綜合試點地區。據消息稱,通州將推進積分落戶政策,以具有合法穩定就業等為主要指標,合理設置積分分值,達到一定分值的可以申請落戶。而為了達到分值,除了在通州有房子或是租房子都是積分的一項,這也被認為將直接帶動區域樓市。