坊間，對通州一直有個戲稱叫“通利福尼亞州”，作為北京第一個開通地鐵并擁有快速路的新城區，在許多通州人心中，通州在北京的地位就如同加利福尼亞州之于美國一般。在樓市中也同樣如此，很長一段時間里，通州都被視為各大新城樓市的執牛耳者。但是從2010年開始，“把通州打造成世界級新城”的利好，慘遭爆炒，結果導致了通州樓市經歷了“過山車”般的攀高與迅速衰落，房價從3萬元/平方米，一路跌到了成本價萬元銷售的窘境。

　　經歷了5年時間，眼看上一次的傷疤即將愈合，微信平臺上，一篇名為“震撼！網曝北京市政府將落戶通州，十年傳言終成現實！”的文章再次引發了新一輪的炒作熱潮。不只是開發商自信滿滿揚言提價，就連知名學者、教授也搖旗吶喊，公開聲稱通州房價將要沖上4萬元/平方米。

　　真的是這樣嗎？其實“北京市政府搬遷通州進入倒計時”就如同“燕郊即將開通與北京對接的地鐵”一樣，已經在樓市流傳了N遍，每當利益攸關者需要制造話題時，這類消息就被拿出來一而再再而三地炒作。北京房地產業協會秘書長陳志告訴北京青年報記者，從實際的成交數據看，通州并沒有大幅度地波動，制造漲價的恐慌一直被個別開發商掛在嘴邊，但落實的并沒有幾個。并且陳志透露，作為通州新一輪的炒作核心，“市政府東遷”并沒有得到任何來自官方的證明，也從未說過市政府職能部門全部遷往通州，倘若未來北京不止通州區一個副中心，提前被透支利好的通州，很可能再度經歷一次不堪回首的“過山車”。

　　市政府“被東遷”N次 開發商喊漲N+1次

　　通州樓盤又要漲價了，在過去的半個月里，關于“北京市政府搬遷通州進入倒計時”的微信傳言配合著通州出現售價8萬元項目的新聞，再次將通州推上了風口浪尖。事實上，這已經不是第一次傳言市政府將東遷了。但每一次出現，一些在售項目都能借機拔拔高。

　　在2010年第一個明確降價，并一口氣直降7000元/平方米開盤的京貿國際城，就趁著“利好”的出現，為即將新推出的產品定價3.1萬元/平方米。

　　“新推出的10號樓，以兩居、三居為主，已經確定為3.1萬元/平方米，相比目前在售樓盤的售價有所上漲。”京貿國際城的銷售人員介紹，不止京貿國際城上調價格，現在整個通州房價都在上漲。

　　據了解，目前京貿國際城在售的8號樓所剩房源不多，均價約2.7萬元/平方米，新開樓盤的價格上調至3.1萬元/平方米，每平方米上漲4000元，漲幅約15%。

　　無獨有偶，通州另一個知名項目合生濱江帝景，從年初開始就在不斷釋放將要漲價的信息，但實際上該項目的成交價并未有太大波動。該項目營銷負責人表示，集團高層給出的定價高達35000元/平方米，項目方考慮到現行市場中這個價位很難被接受，索性封盤，等待時機。

　　北青報記者從售樓處了解到，目前合生濱江帝景有C3、C7、C8三棟樓在售，戶型面積為137平方米和99平方米三居室。其中137平方米三居室封盤前均價2.4萬元/平方米；99平方米三居室封盤前均價2.8萬元/平方米，開盤后兩種戶型價格都會上調。

　　而刷爆微信朋友圈的“通州房價破8萬元”的項目，實際上已經成為通州眾多項目漲價的理由。就連業內專家，北師大房地產研究中心主任董藩也在其微信平臺上表示，通州整體房價將要破4萬，并組織起了團購買房。

　　而實際上這個8萬元開售的項目，是曾經熱銷通州的改善型項目K2清水灣預留下來的別墅部分。開發商K2地產的一位負責人向北青報記者解釋道，考慮到這部分別墅是現房銷售，定價并不受到監管層太多干預，已經命名為“V7九間堂” ，是K2地產最高產品線的代表，因此最后才報了8萬元/平方米的高價。但與當前樓市中流行的高報價，低售價做法類似。這個現房別墅項目最終的銷售價格，肯定不會達到8萬元/平方米，有可能會在5萬元上下浮動。

　　嘴上吵著漲價 私下拼性價比

　　從年初的積分落戶到現在的市政府搬遷，一系列的“利好”，都成為開發商漲價的理由。但根據北青報記者調查發現，雖然嘴上吵吵得兇，小幅度的提價也比較常見，但沒有任何一個項目敢于大幅提價。相反，由于庫存壓力巨大，私底下，項目之間都在極力比拼著性價比。

　　像年初就放風要漲價的合生濱江帝景，在趁熱平價銷售了一批房源后，選擇了封盤，雖然號稱要大幅提價，但始終未有明確消息。

　　北青報記者調查發現，合生濱江帝景155平方米三居室，在周邊二手房門店的掛牌價格約在 2.4萬元/平方米左右，而售樓處主打銷售的137平方米的三居室同樣賣2.4萬元/平方米的價格。即便調價，但考慮到與二手房源的競爭關系，實際售價很難有大幅度的提升。

　　同樣位于通州區的商住項目朝北8080，依靠著洋房般的低密度和緊鄰著溫榆河的優勢，入市以來，認購了近120套房源，成為北京銷售第二的商住項目。在面對漲價問題時，該項目負責人對北青報記者表示，一方面，北京市政府東遷的消息并未得到相關部門的證實。另一方面，據觀察，周邊的競爭項目非但沒有一個漲價，而且都在戶型和贈送空間下大功夫，靠性價比吸引著買房人，并沒有出現大幅漲價的苗頭。

　　該負責人舉例說，區域內與其形成競爭關系的項目都忙于通過自身升級來提高性價比，像通州綠地中央廣場，就引入了海爾U Home智能家居，通過手機和網絡，控制家里的每個角落；首開萬科臺湖V公館則推出了極致化的產品33平方米的三居，提高贈送面積等。

　　競爭敵手之間不敢貿然提價，反而不斷提升附加值的做法，導致通州區域內大部分項目的實際定價仍然穩定，并未因為炒作而大幅飆升。

　　大量庫存產品排隊入市 驟然漲價的會被市場拋棄

　　制約通州價格大幅提升的另一個重要因素就是區域庫存的大量積壓。

　　僅僅在通州運河核心板塊，近期就有世茂和富華打造的世界僑商中心和華業的新北京中心兩個純新項目亮相。數據統計，僅在商住方面，在通州運河核心區約有16個新老項目，總供應體量達到了320萬平方米，約有6萬套房源將要入市。 僅今年就有可能入市7個項目，約3.5萬套房源。而在通州的另一熱點區域臺湖，目前在售的就有3個項目，約4000套房源，而新成交的地塊也可能在近一兩年入市，將進一步加大臺湖的房源供應。

　　除了商住，住宅方面，萬科、首開、華業、合生、綠城等區域內的新老開發商也都有大量的貨源等待入市銷售。根據北京市房地產交易管理網統計，通州樓市的庫存量在北京各城區中名列第一，庫存近兩萬套。

　　與庫存量大相比，通州區域各項目的去化速度并不算快。數據統計顯示，今年以來，首開萬科月均銷售37套，印象臺湖月均20套，尚品臺湖月均9套左右； 區域均價也一直保持在18000-28000元/平方米之間，這都制約了開發商的漲價空間，即便是華業東方玫瑰這種銷售多年的老項目，成本早已收回，也不敢貿然提價。自2014年以來，其均價一直穩定在2.35萬元/平方米，今年以來，北京樓市整體出現了回暖趨勢，項目才上漲了2000元/平方米，并且前期的尾房依舊保持原價位2.35萬元/平方米。

　　華業東方玫瑰項目負責人表示，2010、2011年華業地產拿下通州區5宗地后，企業正處于轉型期，去庫存壓力較大。

　　朝北8080銷售負責人也表示，在競品項目存貨量扎堆的情況下，通州區域的銷售情況并不像炒作的那樣樂觀，未來項目仍將以平價迅速跑量為主。

　　如果最終不止一個“副中心”？

　　造成這波通州樓市炒作的直接原因就是北京市政府東遷的傳聞。在北青報記者的采訪調查中，這也成為通州在售項目的統一廣告語，幾乎每個售樓處銷售人員，都會熱情洋溢地向看房人描繪北京市政府將遷往通州后的種種利好。

　　對于困擾了通州樓市多年的傳言，與政府關系密切的北京房地產業協會秘書長陳志告訴北青報記者，首先肯定的是，此事確實是有影的，通州為市級政府留的待開發土地，已經留了十幾二十年，所以才會一而再、再而三地出現類似的傳言。但同時需要特別指出的是，北京市政府從來沒有說過要把全部職能遷往通州，通州的交通、配套等基礎設施也無法承載北京市政府的全部職能。未來北京很可能不止通州一個副中心，而是多個副中心，共同承擔并疏導政府的不同職能。

　　陳志表示，北京面臨最大的問題是“職住失衡”，大量的辦公地點集中在城區，導致通州、昌平、大興、房山等新城區成為了睡城。市政府向新城區分散自身的職能，并加大對通州等新城的建設，就是為了保持“職住平衡”。陳志還表示，雖然不能透露未來什么機關單位會搬到通州，但可以明確說的是，這些機關單位附近，并沒有住宅用地，而一些開發商借風炒作，實際上自身的項目與相關單位東遷并沒有直接關系。 一旦相關利益群體借勢炒作過頭，通州樓市不排除再度經歷一次2010年時“過山車”的可能。文/本報記者 李桁