一直以來，燕郊樓市都是看北京“臉色”行事，但是今年，燕郊樓市卻先于北京率先復(fù)蘇，原因是通州年初便有了利好。近日，在北京市政府東遷的傳聞之下，燕郊樓市再一次應(yīng)聲附和，大有蠢蠢欲動的態(tài)勢。
在燕郊開發(fā)商看來，今年燕郊樓市率先復(fù)蘇，主要原因在于通州積分落戶的政策以及京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出。此外，北京樓市適合剛需置業(yè)的樓盤越來越少、選擇性降低，且門檻越來越高所導(dǎo)致的溢出效應(yīng)仍然是重要因素。“如果說以前燕郊還是一個投資、投機市場的話，那么燕郊樓市則正在成為北京購房人無奈選擇的后花園。”業(yè)內(nèi)人士說，“不過，多年來燕郊樓市更像是一個消息、預(yù)期市，不需要任何落地，一個概念便可以讓樓市攀升，當(dāng)然，也可以跌得很快。”
離北京最近樓市看北京“臉色”
今年年初，政策層面頻頻釋放出對樓市利好的消息，先是存款準(zhǔn)備金率再次下調(diào)，被認為是再次降息的前兆；繼而市長王安順又公開表示“舉全市之力建設(shè)通州副中心”；此外，通州又被確定為積分落戶政策的試點區(qū)域，區(qū)域樓市被認為將最先獲益。面對這重重利好，經(jīng)歷過2010年大起大落的通州樓市，此番并沒有表現(xiàn)出過度的“亢奮”，反倒是那邊廂的燕郊，有多個熱銷在售的大盤紛紛高調(diào)采取“封盤”措施，提前放假。
對于“封盤”原因，各界說法不一，其中，認為這些樓盤是看好后市，捂盤待漲的占絕大多數(shù)。一個“封盤”的燕郊項目在其網(wǎng)站上發(fā)布的公告也直接對封盤原因進行了解釋，“項目封盤停售，2015年房價將上漲”。可見，與北京一河之隔的燕郊樓市，一個預(yù)期便可以讓其蠢蠢欲動，完全看著北京的“臉色”。
現(xiàn)如今，在北京市政府東遷的傳聞之下，自然漲價欲望應(yīng)聲而起。據(jù)了解，夏威夷藍灣、首爾甜城等項目已經(jīng)對外提高報價，且燕郊很多樓盤開始跟進，甚至有樓盤暫停推售新品，制定調(diào)價計劃。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，多年來，燕郊樓市更像是一個消息、預(yù)期市，不需要任何落地，一個概念便可以讓樓市攀升，當(dāng)然，也可以跌得很快。
超過一半來自北京 少量當(dāng)?shù)負Q房
據(jù)了解，目前燕郊住宅主流價格已經(jīng)突破一萬，一些項目如匯福悅榕灣、天洋城、福地廣場等報價達到12000-13000元/平方米。
4月底時，匯福地產(chǎn)市場人士曾介紹說，燕郊每周基本都有超過500組來自北京的購房人看房，既然來了，基本都會把燕郊相對有名氣的樓盤看一遍，再從中選擇，市場主流的項目平均每個月都可以賣30-40套房。
而在北京市政府東遷的傳聞籠罩下，燕郊樓市也跟著火了起來。燕郊當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商表示，現(xiàn)在到訪的客戶量和兩個月前差不太多，但是從成交量上來看，相對有了一點提高，一周可以成交60套左右了。
對此，燕郊樓市開發(fā)商人士表示，燕郊的購房群體多數(shù)來自于北京，可以達到50%-60%，雖然相比幾年前略有下降，但仍是絕對的主力。而且，北京購房人的比例略有下降，并不是意味著北京購房人減少，只是現(xiàn)在燕郊樓市中120平方米甚至更大面積的改善型產(chǎn)品開始入市，引發(fā)了燕郊老業(yè)主置換型的購房。
“整體而言未來北京人的占比有可能更高。”有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商樂觀地認為。在該人士看來，從北京目前的供地結(jié)構(gòu)下，樓面價普遍較高，因此，對于年輕的北漂而言，資金門檻越來越高，這將導(dǎo)致外溢效應(yīng)越來越明顯。
供應(yīng)量大需選擇大開發(fā)商樓盤
雖然開發(fā)商頗有信心，但是購房人也開始越來越理性。一位購房人表示，對于現(xiàn)在燕郊有些樓盤已經(jīng)達到14000元/平方米的價格并不認可。“雖然規(guī)劃看起來挺齊全的，但是總價下來已經(jīng)接近150萬元，這樣的資金門檻，不如在北京買一套小的，起碼可以跟上北京樓市價格的浮動，以圖未來再換房。”該購房人說。
事實上，在燕郊置業(yè)的北京購房人，一部分是給老人買了以便住得近一點，另一部分則是年輕北漂的過渡性置業(yè)，都寄希望于跟上樓市價格上漲的腳步，以圖未來換房。然而，從燕郊近年來二手房市場的表現(xiàn)來看，燕郊樓市并沒能跟上北京樓市價格上漲的腳步。“近年來才在燕郊買房的購房人，現(xiàn)在如果出售的話，基本上都沒有太多的收益可言。”一位燕郊二手房顧問說。
之所以如此，一方面是燕郊樓市魚龍混雜，整體發(fā)展較慢，再者就是燕郊的供應(yīng)量巨大。另外，燕郊南部區(qū)域還將有巨大的潛在開發(fā)量，而且單盤體量都較大。以港中旅在燕郊的地塊為例，開發(fā)量將超過200萬平方米。
因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，如果確實有必要在燕郊置業(yè)，一定要選擇位置較好且開發(fā)規(guī)模較大的樓盤，這樣，配套方面落實的可能性更大一些，且未來轉(zhuǎn)手變現(xiàn)情況也才有保障。文/張蛟