上周，備受關注的西三環(huán)頂豪龍湖西宸原著，開盤首推30套房，當天全部銷售完成，認購額達10億。據(jù)了解，該項目首期推售的雙拼別墅產(chǎn)品僅有5套，地上單價超過20萬元，疊拼產(chǎn)品為25套，銷售均價約為16萬元。即便如此，依舊開盤售罄，將成為北京地產(chǎn)市場的一大看點。

　　這還僅僅是開始，據(jù)了解，近幾年出讓的高地價項目，多數(shù)都將以售價十萬加的姿態(tài)入市，并且很多項目集中在今年下半年入市。曾經(jīng)能賣上十萬元的樓盤，鳳毛麟角，但今年開始，天花板價早已被打破，十萬加的售價變得越來越普遍，甚至成為了當前樓市的新常態(tài)。

　　單價“十萬元”門檻被紛紛踏破

　　總價過億項目層出不窮

　　“十萬元”曾經(jīng)是北京頂級豪宅的天花板價格，鮮有人突破。但隨著近兩年出讓的高價地紛紛入市，高不可攀的“十萬元”已經(jīng)成了頂級豪宅的入會門檻。售價超16萬元/平方米的龍湖·西宸原著；取證價格達22萬元的中糧孫河項目；放言要賣到40萬元/平方米的融創(chuàng)·使館壹號；以及銷售多年，自稱50萬元/平方米的合生·霄云路8號的空中四合院。

　　豪宅市場不斷拔高的天花板價格，也讓業(yè)內將2015戲稱為豪宅元年，十萬元以上的項目，也不再是奇景異象，而將成為未來樓市供應的新常態(tài)。

　　北京青年報記者從北京市住建委了解到，6月以來已取得預售證的21個項目中，住宅擬售價格在10萬元/平方米以上的有4個，其中，最高價格達17.5萬元/平方米。至此，北京市場上單價超過10萬元/平方米的項目已達20余個。

　　CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4、5月份，北京千萬元級豪宅成交套數(shù)同比翻番有余，尤其是2000萬至3000萬元以上的產(chǎn)品成交增幅最大，前5月累計成交88套，創(chuàng)下2010年樓市調控之后，同期成交量的新高。3000萬以上產(chǎn)品5月也表現(xiàn)不俗，14套的成交量相比往年月均3至6套也算是一次爆發(fā)。截至5月底，北京在售單價10萬/平方米以上的超級豪宅項目有10多個之多，6萬元/平方米的豪宅更是遍布京城。

　　數(shù)據(jù)還顯示，6月單月前17天簽約單價6萬元以上的高端住宅已經(jīng)達到了132套，其中單價10萬元的豪宅有5套。6月1日至16日，北京2000萬總價以上的豪宅成交已經(jīng)超過60套，預計全月成交將在90套以上，創(chuàng)造月度紀錄。今年以來，2000萬總價以上的豪宅簽約已經(jīng)超過346套，單套總價億元豪宅已經(jīng)簽約4套。而在2014年前6月，2000萬總價以上豪宅合計簽約只有201套。

　　據(jù)亞豪機構市場總監(jiān)郭毅統(tǒng)計，除了剛剛亮相的融創(chuàng)北京壹號院未來單套總售價將達1億至2億元，今年預售價格單套過億的還有3個項目，分別是龍湖西宸原著、中糧瑞府和東山墅，1至6月取得預售許可的億級豪宅有11套。此外，由華潤地產(chǎn)開發(fā)的華潤北平府單套價格也將億元起步，計劃在明年推出。

　　新晉富豪成豪宅買家

　　雖然豪宅的銷售節(jié)奏一向以慢為主，為追求高利潤的訴求也大于高周轉的訴求。但即便如此，也有業(yè)內人士擔心，大量集中入市的單價十萬加的豪宅，仍然會瞬間擠爆北京的頂豪市場，面對著動輒幾千萬甚至上億元的豪宅，市場的買家究竟在哪里，曾幾何時，山西煤老板、河北鋼鐵大亨、溫州炒房團等全是北京樓市的主角，現(xiàn)如今新的“錢主兒”到底來自哪里？

　　海淀區(qū)某豪宅項目的營銷總監(jiān)表示，自己的項目除了傳統(tǒng)意義上的公司高管、富裕階層外，還有不少來自互聯(lián)網(wǎng)浪潮中的成功創(chuàng)業(yè)者，這些人也許不久前還處于創(chuàng)業(yè)初期，但也許一個軟件程序被風投看上，就會改變其命運，成為新晉豪宅業(yè)主。

　　在最近東三環(huán)豪宅融創(chuàng)·使館壹號的推出儀式上，融創(chuàng)董事長孫宏斌就表示，項目最好位置的臨湖的部分，售價將高達每平方米40萬元。“我們想了解富人真正想要什么?！睂O宏斌說，以往的潛在客戶是煤老板，但現(xiàn)在還包括創(chuàng)業(yè)板上市公司的老板。

　　根據(jù)機構的研究報告發(fā)現(xiàn)，豪宅市場的新買家，大多數(shù)來自互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)和金融行業(yè)，而且更加年輕。因此，與前幾代富人相比，他們的品位可能截然不同。

　　報道稱，根據(jù)房地產(chǎn)中介中原集團的數(shù)據(jù)，2015年以前，北京累計成交的每平方米10萬元以上的豪宅只有113套。而截至目前，今年的豪宅成交量已超過了以往一年的成交量。

　　光鮮的豪宅背后是去庫存的隱憂

　　盡管一些人樂見豪宅市場供應增加且罕見的股市繁榮推動豪宅銷售，但另一些人則越來越擔心土地價格上漲。土地價格上漲正在迫使開發(fā)商瞄準高端項目，而由于經(jīng)濟增長放緩導致需求極其有限，豪宅市場最終可能供過于求。

　　數(shù)據(jù)顯示， 截至目前，在2013年以高價購得的土地僅有10%入市。業(yè)內人士認為，“另外一些開發(fā)商不知如何是好。如果他們瞄準高端市場，就會出現(xiàn)供過于求。但如果不這樣做，他們就會因為高價購地而蒙受損失?！?/p>

　　亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年1至5月北京豪宅市場(成交價6萬元/平方米以上)共實現(xiàn)成交613套，成交面積17.6萬平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。

　　從這組數(shù)據(jù)可以看到，10萬元/平方米以上的物業(yè)成交了121套，其中96套來自盤古大觀，而這96套的密集成交又有著項目主動甩貨的意思。如果剔除這個不正常因素，一共只成交了35套，每個月平均7套，按年計算84套。如果按照今年2000套的總量來計算的話，需要消化24年。

　　當然這是一個推理數(shù)據(jù)，可能實際情況變化很大。而且正如中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉所言，豪宅不應以成交量論成敗，豪宅生存的方法很多。例如一個北京東部的頂豪物業(yè)，部分樓座抵押可以獲得基準利率下浮10%的信貸資金。而這部分資金做一些信托理財?shù)氖找婵梢猿^20%。這種情況下，也就是這種房產(chǎn)一年不賣就可以穩(wěn)穩(wěn)的收獲15%左右的收益，因此不著急賣。

　　不過，這對于靠周轉率存活的大房企而言情況就完全相反了，這就是為什么萬科靠賣剛需盤做成行業(yè)老大，而星河灣只能緩慢發(fā)展的關鍵所在。

　　下半年超十萬元的豪宅將更密集入市

　　隨著高價地項目的不斷入市，下半年，北京豪宅市場的競爭將在頂豪間激烈展開。

　　亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在今年的前5個月當中，已經(jīng)取得預售資格的單價10萬元以上豪宅產(chǎn)品已達482套。2015年北京預計還將有15個單價10萬元以上的頂級豪宅項目入市，總供應量將在2000套左右。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，頂豪的集中入市必然會嚴重超出市場承載力，造成各項目間的成交量出現(xiàn)分化。地段、產(chǎn)品、價格、服務是購房者評價豪宅的四個要素，四項均能達到購房者滿意，銷量就能得到保障，缺項越多，未來的市場接受度面臨的挑戰(zhàn)越大。

　　如何在白熱化的競爭中勝出，房企只能在確保產(chǎn)品不存在瑕疵的同時，充分調動資源，不斷地為項目做加法，比如引入優(yōu)質教育、高端醫(yī)療或健康養(yǎng)生等，為項目增加附加值，從細節(jié)入手才能觸發(fā)購房者的置業(yè)熱情。文/本報記者 李桁