收完房后兩個(gè)月，業(yè)主才拿到商品房驗(yàn)收合格證明。一問才得知開發(fā)商為避免延期交付賠償違約金，房子尚未驗(yàn)收合格便通知業(yè)主收房。
律師提醒購房者，收房時(shí)一定要看清相關(guān)文件，未取得《竣工驗(yàn)收備案表》的交付行為，應(yīng)當(dāng)視為無效，可依法向開發(fā)商追討賠償。
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案例：尚未驗(yàn)收合格
開發(fā)商就通知業(yè)主收房
花了兩百多萬元買了套寫字樓，不僅未依約交房，連帶房產(chǎn)辦證也一并拖延，沈先生(化名)的這套房子買得很是郁悶。
房子位于杭州城東，面積不大，約150平方米，折后單價(jià)在16000元/平方米左右，總計(jì)購房款約240萬元。2010年7月12日，沈先生與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》，并在簽訂合同當(dāng)日支付完首付款，剩余房款則辦理商業(yè)按揭。合同約定，2013年10月30日前，該樓盤將全面交付。
2013年10月下旬，開發(fā)商工作人員電話通知沈先生收房。收房前沈先生拿出當(dāng)時(shí)的購房合同仔細(xì)看了一遍，合同里寫著商品房交付條件需滿足“商品房驗(yàn)收合格”。
10月30日沈先生依約前往樓盤現(xiàn)場(chǎng)收房。收房當(dāng)天，開發(fā)商讓沈先生簽署驗(yàn)收交接表，并給了一份紙質(zhì)的交付物清單，表示業(yè)主對(duì)該樓盤質(zhì)量無異議。
依照規(guī)定，“商品房驗(yàn)收合格”應(yīng)以取得《竣工驗(yàn)收備案表》為準(zhǔn)，然而直到同年12月20日，沈先生才取得《竣工驗(yàn)收備案表》，這意味著沈先生的房子在沒有達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，開發(fā)商便讓業(yè)主收房。直白點(diǎn)說，沈先生買的這套房子實(shí)際上延期交付了。
因?yàn)槲窗磿r(shí)取得《竣工驗(yàn)收備案表》，開發(fā)商沒有按合同約定時(shí)間將權(quán)屬登記所需資料報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)備案，這直接導(dǎo)致沈先生遲遲辦不出房產(chǎn)證。
按照合同約定，開發(fā)商逾期交房，逾期不超過90天，自購房合同規(guī)定最后交付期限的第二天至實(shí)際交付之日止，開發(fā)商應(yīng)向購房者賠償總房?jī)r(jià)款萬分之二的違約金；此外，交付使用后120天內(nèi)未辦理房產(chǎn)證權(quán)屬(包括契證、房產(chǎn)證跟土地證)證書的，假若購房者不退房，開發(fā)商需按已支付房?jī)r(jià)款的0.5%向購房者支付違約金。
沈先生拿著合同找樓盤負(fù)責(zé)人要求其賠償，但一直得不到回應(yīng)。在朋友的建議下，沈先生起訴開發(fā)商，要求依照購房合同規(guī)定賠償其損失。
按照已簽訂的《商品房買賣合同》，開發(fā)商確實(shí)需要賠付相應(yīng)的違約金。庭審過程中，法官約雙方和談，最終達(dá)成一致意見，雙方?jīng)Q定和解，在合同約定的違約責(zé)任基礎(chǔ)上，沈先生下調(diào)總違約金的30%。
律師點(diǎn)評(píng)：未取得《竣工驗(yàn)收備案表》，交付應(yīng)視為無效
王啟明：浙江智仁律師事務(wù)所律師
未取得《竣工驗(yàn)收備案表》的交付行為是非合法交付，交付行為視為無效。
依照《建筑法》及《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，不得交付使用。因而沈先生雖然在2013年10月30日簽訂房屋驗(yàn)收交接表，但并非合法的交付行為，開發(fā)商仍然屬于延期交付。
《商品房銷售管理辦法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，應(yīng)按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。責(zé)令改正的同時(shí)處工程合同價(jià)款2%以上4%以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”
開發(fā)商把未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋交付給買受人，這種行為系開發(fā)商的違法行為，行為本身就是具有違法性的無效行為。就算業(yè)主不懂相關(guān)法律或以其他原因(假如誘騙業(yè)主)而接受開發(fā)商未按照規(guī)定驗(yàn)收合格的房屋，也不能視為合法交付，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
此外，若遇到開發(fā)商逾期交房問題，可依法向開發(fā)商追討賠償，協(xié)商不成可訴諸法院，一般情況下，只要簽訂的購房合同合法，開發(fā)商需按約賠償。